In mijn eerdere artikel van 17 augustus 2023 schreef ik over de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 mei 2023 die veel stof heeft doen opwaaien. In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat een huurverhoging van 5% in aanvulling op de gebruikelijke huurprijs-indexering op basis van de CPI-index in een huurovereenkomst met een particuliere huurder, oneerlijk is volgens de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het gevolg van dit oordeel is dat de volledige huurprijsverhogingsbepaling moet worden vernietigd en dus buiten toepassing wordt verklaard.
Sindsdien zijn er tal van uitspraken gewezen waarin de kantonrechter Amsterdam ambtshalve vergelijkbare huurverhogingsbedingen toetst aan de richtlijn en oordeelt dat deze bedingen oneerlijk zijn. Deze ambtshalve toetsing houdt in dat de rechter zelf nagaat of het huurverhogingsbeding al dan niet oneerlijk is op grond van de richtlijn, zonder dat een huurder daar zelf een beroep op hoeft te doen.
Gevolgen van deze uitspraken
Op grond van de richtlijn en vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ-EU) moet een huurverhogingsbeding dat in strijd is met de richtlijn in zijn geheel worden vernietigd, zo overweegt de rechtbank Amsterdam in haar uitspraak van 3 augustus 2023. Niet alleen de additionele huurverhoging die als oneerlijk is aangemerkt, komt voor vernietiging in aanmerking (bijvoorbeeld de eerdergenoemde verhoging van 5%), maar ook de inflatiecorrectie volgens de CPI-index. Omdat een verhuurder als gevolg van de vernietiging van het huurverhogingsbeding nooit een geldige grond zou hebben gehad om de huur te verhogen, kan de huurder betaalde huurverhogingen terugvorderen. Daar komt bij dat de rechtbank Amsterdam meent dat er op basis van de rechtspraak van het HvJ-EU voor een oneerlijk beding niets in de plaats mag komen. Een oneerlijk huurverhogingsbeding kan niet door een eerlijk beding worden vervangen. Dat betekent dat er ook in de toekomst geen huurverhoging mogelijk is. Kortom, de potentiële financiële gevolgen van de Amsterdamse uitspraken zijn zowel voor professionele als sociale verhuurders groot. Bovendien leiden de uitspraken tot ongelijkheid tussen de huurders van sociale huurwoningen en de huurders van dure en middeldure huurwoningen. De laatste groep huurders zou vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst geen huurverhoging hoeven te betalen, terwijl aan huurders van sociale huurwoningen elk jaar een huurverhoging in rekening wordt gebracht.
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
Niet alle kantonrechters volgen de lijn van de rechtbank Amsterdam. Aangezien er onduidelijkheid heerst over de vraag of een additionele huurverhoging inderdaad als oneerlijk valt aan te merken en gezien de grote implicaties daarvan, heeft de rechtbank Amsterdam om opheldering gevraagd aan de Hoge Raad. Op 11 januari 2024 heeft de rechtbank Amsterdam vijf prejudiciële vragen gesteld. Deze prejudiciële vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurverhogingsbeding.
De Hoge Raad zal (samenvattend) een oordeel moeten vellen over de volgende vragen:
- A) Is de additionele huurverhoging bovenop de gebruikelijke huurprijs-indexering op basis van de CPI oneerlijk? Welke maatstaven moeten bij de beoordeling daarvan worden toegepast en welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?
B) Komt het gehele huurverhogingsbeding voor vernietiging in aanmerking of alleen het oneerlijke deel? - Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding iedere verhoging vanaf de aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst?
- Moet de rechter – ook als de huurder niet is verschenen in de procedure – ambtshalve nagaan welk bedrag er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en moet de rechter dit bedrag aftrekken van een gevorderde huurachterstand van de verhuurder?
- Kan een verhuurder zich beroepen op verjaring?
- Zijn er nog andere mogelijkheden tot beperking van de periode waarover de huurder de te veel betaalde huur kan terugvorderen?
Het is nog onbekend wanneer de Hoge Raad een reactie zal geven op de prejudiciële vragen. Wij houden de ontwikkelingen hieromtrent nauwlettend in de gaten. Mocht u vragen hebben over dit artikel of over een huurverhogingsbeding in uw huurovereenkomst, neem dan contact op met één van onze huurrecht specialisten Eline Goemans, Loes ter Meer of Paula Schilperoort.
