De goedkeuring van afwijkende huurbedingen, hoe zat het ook alweer?

Een huurder van een hotel wordt beschermd door de wet. Een hotel valt binnen de huurcategorie ‘middenstandsbedrijfsruimte’ (ook wel zogenaamde ‘290’-ruimte). De wetgever heeft deze categorie huurders willen beschermen met de gedachte dat zij een kans moeten krijgen om hun onderneming op te bouwen en inkomen en goodwill te genereren.

Een huurder van een hotel is onder meer beschermd doordat er vaste huurtermijnen gelden (in beginsel twee opeenvolgende termijnen van vijf jaar), de verhuurder de huurovereenkomst slechts op beperkte opzeggronden kan opzeggen en er een verzoek kan worden gedaan tot aanpassing van de huurprijs op basis van de markthuur. Over dat laatste schreven wij eerder al een artikel.

Afspraken die strijdig zijn met deze (semi-dwingende) wettelijke bescherming en nadelig zijn voor de huurder, zijn vernietigbaar. Het kan natuurlijk dat partijen – soms als onderdeel van hun grotere afsprakenpakket – gezamenlijk besluiten af te wijken van de bescherming van de huurder. Een dergelijke afwijking (zonder risico op vernietiging daarvan door de huurder) is alleen mogelijk met goedkeuring van de rechter. Hoe gaat dat ook al weer in zijn werk en wat zijn de overwegingen in dit kader? Ik leg het uit in dit artikel.

Artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat van de wetsartikelen met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de afwijking door de rechter is goedgekeurd. Beide partijen kunnen deze goedkeuring aanvragen door een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. Het verzoekschrift moet de grondslag van het verzoek vermelden en de tekst van de goed te keuren (afwijkende) bedingen.

De rechter verleent de goedkeuring alleen als de afwijkende afspraak de rechten van de huurder op basis van de wet niet wezenlijk aantast of als de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming niet nodig heeft. Op basis van de letterlijke tekst van artikel 7:291 BW moet er aan één van de twee voorwaarden worden voldaan. Uit de rechtspraak blijkt echter dat dat sommige rechters menen dat de twee voorwaarden in onderlinge samenhang moeten worden bezien.

Het komt veel voor dat partijen afwijken van de wettelijke huurtermijn en de beperkte opzeggronden van de verhuurder. Op basis van de wet geldt in principe twee huurtermijnen van vijf jaar, waarna de huur voor onbepaalde tijd wordt verlengd. De verhuurder mag na afloop van de huurtermijnen alleen op bepaalde gronden opzeggen, zoals op grond van dringend eigen gebruik of slecht huurderschap Aangezien huurder en verhuurder in sommige gevallen controle en zekerheid willen over de huurtermijn en het eindigen daarvan, geven zij bijvoorbeeld de voorkeur aan een vaste termijn van 10 jaar, waarna de huur automatisch eindigt. Aangezien dat afwijkt van het beschermende huurrecht, is goedkeuring vereist. Een ander veel gezien voorbeeld is een omzetgerelateerde huur(component) waarbij partijen afspreken dat de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening (op basis van de markthuur) wordt uitgesloten.

In het verzoekschrift moeten partijen toelichten dat aan de bovengenoemde voorwaarden is voldaan. Dat gebeurt vaak door te onderbouwen waarom een huurder de wettelijke bescherming niet nodig heeft, bijvoorbeeld aan de hand van informatie over de grootte van het bedrijf, de omzetgegevens, de ervaring van de onderneming, etc. Voor grotere huurders zoals multinationals of partijen met meerdere vestigingen vormt deze onderbouwing vaak geen probleem. In het geval van kleinere of onervaren partijen kan dat lastiger zijn.

Waar de goedkeuring door de rechter in het verleden nog wel eens gezien werd als een formaliteit of ‘hamerstuk’, lijken sommige rechtbanken hun beleid op dit punt te hebben aangepast. Eerder beoordeelde de rechter het verzoek vaak alleen op basis van de schriftelijke stukken. Inmiddels moeten partijen steeds vaker bij de rechter verschijnen om in persoon toelichting te geven. Dat komt vooral voor bij kleinere huurders, waarbij twijfel kan bestaan of zij de wettelijke bescherming niet onterecht of zonder goede overweging prijsgeven.

Er bestaat in beginsel geen termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden ingediend. Het verzoek kan ook na het ingaan van de huurovereenkomst nog worden gedaan. Aangezien de goedkeuring – bijvoorbeeld van de afwijkende huurtermijn – voor partijen vaak van essentieel belang is, komt het echter vaak voor dat partijen de goedkeuring van de rechter als opschortende voorwaarde in de huurovereenkomst opnemen. De huurovereenkomst wordt dan pas van kracht indien en zodra de goedkeuring door de rechter is verleend.

De afwijking van de huurrechtelijke bescherming is vaak onderdeel van onderhandelingen tussen een huurder en verhuurder van hotelruimte. Over het algemeen heeft de goedkeuring van deze afwijkende bedingen weinig voeten in de aarde, maar afhankelijk van de onderneming van de huurder en de rechter aan wie het verzoek wordt voorgelegd, kan dat anders zijn. Geïnteresseerd in overige huuraspecten die relevant zijn voor de huur van een hotel? Lees onze eerdere bijdragen in deze reeks.