Het merendeel van de huurovereenkomsten bevat een bepaling op basis waarvan de verhuurder de huurprijs jaarlijks kan indexeren. Vaak is de huurovereenkomst gebaseerd op het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) en wordt de huurprijs geïndexeerd op basis van een formule die uitgaat van de consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Een dergelijk huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een niet-professioneel natuurlijk persoon is op zichzelf niet onredelijk, mits het beding voldoende duidelijk en transparant is over de wijze en het moment waarop de verhuurder de huurprijsverhoging kan toepassen, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 mei 2023.
Het geschil
De huurders van een woning menen de jaarlijkse huurverhoging niet te hoeven betalen aan de verhuurder vanwege gebreken aan de woning en toenemende mate van omgevingsproblematiek in de wijk. De verhuurder vordert in deze zaak (onder andere) dat de huurders worden veroordeeld tot betaling van de ontstane huurachterstand.
Het huurverhogingsbeding
Partijen zijn in onderhavig geval overeengekomen dat de verhuurder de huurprijs jaarlijks (eenzijdig) kan indexeren conform de op de CPI gebaseerde formule in de huurovereenkomst. In aanvulling daarop zijn partijen nog een extra verhoging (een zogenaamd ‘ophogingspercentage’) overeengekomen, inhoudende dat de verhuurder de geïndexeerde huur daarna nogmaals kan verhogen met maximaal 5%. De huurovereenkomst bepaalt ook dat de huurprijs niet wordt gewijzigd als de wijziging zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende.
Voordat de kantonrechter aan de weging van de argumenten van partijen toekomt, merkt de kantonrechter op dat huurovereenkomst is gesloten tussen de verhuurder als handelaar en huurders als consumenten en dat er in dat geval ambtshalve aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet worden getoetst, en meer specifiek aan de Richtlijn oneerlijke bedingen.
Volgens de Richtlijn oneerlijke bedingen kwalificeert een beding in een overeenkomst als “oneerlijk” indien het beding “in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.” Voor deze beoordeling moeten “alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen.”
De beoordeling van de kantonrechter
Allereerst merkt de kantonrechter op dat de verhuurder de bevoegdheid heeft bedongen om, in aanvulling op de indexering op basis van de CPI, een extra verhoging door te voeren van maximaal 5% en dat het daarmee niet duidelijk is welk percentage erbij komt. Daarnaast acht de kantonrechter het van belang dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen en er op basis van de huurovereenkomst geen sprake kan zijn van een verlaging van de huurprijs. Ondanks dat de verhuurder tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat het ‘ophogingspercentage’ kan worden ingezet als ‘marktontwikkelingscorrectie’, benadrukt de kantonrechter dat dit niet uit het beding volgt en dat er ook geen sprake is van “een duidelijke en transparante uitleg over op welke wijze en onder welke omstandigheden deze correctie zal worden toegepast”. Volgens de kantonrechter zijn de huurders daarmee volledig aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders. Om die reden kwalificeert het huurprijswijzigingsbeding als ‘oneerlijk’ op grond van de Richtlijn oneerlijke bedingen en komt het voor vernietiging in aanmerking. In andere woorden: het huurprijswijzigingsbeding wordt, in zijn geheel, geacht nooit te hebben bestaan. Dat betekent dat de huurders te veel huur aan de verhuurder hebben betaald (en dus niet te weinig zoals de verhuurder aanvankelijk stelde). De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurachterstanden daarom afgewezen.
Resume
In beginsel komt partijen contractsvrijheid toe bij het maken van afspraken in een huurovereenkomst. In de gevallen waarin een huurovereenkomst wordt gesloten tussen een niet-professioneel natuurlijk persoon (een consument) als huurder en een professionele verhuurder, moet de contractsvrijheid soms wijken voor bescherming op basis van het consumentenrecht. Deze uitspraak van de Rechtbank Amsterdam is daar een goed voorbeeld van. De gevolgen van het oordeel dat een huurverhogingsbeding ‘oneerlijk’ is, kunnen voor een verhuurder groot zijn aangezien dat betekent dat hij de huur op grond daarvan niet had mogen verhogen. Daarom is het voor een verhuurder van belang om de huurverhogingsbepaling voldoende transparant en duidelijk te formuleren. Wij denken graag met je mee over hoe je een huurverhogingsbeding of andere bedingen het beste kunt vormgegeven om het risico op vernietiging op basis van het consumentenrecht te vermijden.
Heb je vragen? Neem contact op met Paula Schilperoort.
