Een verbouwing met grote gevolgen

Rechtbank Amsterdam 18 maart 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:3068

Waterschade in woning buurman
Een geschil ontstaat na een ingrijpende verbouwing van een dijkwoning. Een aannemer start in 2022 met het vrijwel volledig strippen en opnieuw opbouwen van de dijkwoning. Niet lang daarna meldt de buurman ernstige problemen: wateroverlast in zijn serre, woonkamer en souterrain, gevolgd door zichtbare schade. 

Volgens de buurman is de oorzaak van de wateroverlast drieledig: er ontbreekt een waterdichte en waterkerende aansluiting tussen beide woningen waardoor water de woning binnen kan komen, de hemelwaterafvoer is onjuist naar de voorzijde verlegd waardoor de bodem extra met vocht wordt belast, en de verbouwing heeft geleid tot verzakkingen. Die verzakkingen zouden scheurvorming in het souterrain hebben veroorzaakt, met waterinfiltratie tot gevolg.

De buurman spreekt de aannemer aan tot vergoeding van zijn schade.

Aannemer dient zorgvuldig te werk te gaan
De kwestie is aan de rechtbank Amsterdam voorgelegd. Die heeft op 18 maart 2026 vonnis gewezen. Uit het vonnis blijkt dat de buurman de aannemer een onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) verwijt. Van een onrechtmatige daad kan sprake zijn indien de aannemer heeft gehandeld i) in strijd met een wettelijke plicht, ii) inbreuk heeft gemaakt op een recht, of iii) een maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm heeft overtreden. 

Van een aannemer mag, aldus de rechtbank, worden verwacht dat hij bij de uitvoering van werkzaamheden de nodige zorgvuldigheid betracht om het ontstaan van schade aan zaken van derden te voorkomen. Omstandigheden die bij de beoordeling van de vereiste zorgvuldigheid een een rol kunnen spelen zijn de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de voorzienbaarheid van de schade, de wenselijkheid van het voeren van overleg met omwonenden om mogelijke risico’s in kaart te brengen, de mogelijkheid om onderzoek te verrichten, de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurperceel.

Ook zonder onzorgvuldigheid mogelijk aansprakelijk
Echter, ook als door een aannemer bij de voorbereiding en uitvoering van de bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen zijn getroffen ter voorkoming van schade aan zaken van derden en hij de werkzaamheden op zorgvuldige wijze heeft uitgevoerd, kan hij onder omstandigheden aansprakelijk worden gehouden voor schade die derden door de bouwwerkzaamheden hebben geleden. Dit volgt uit het “Afzinkkelder-arrest” dat in 2024 door de Hoge Raad is gewezen. 

De relevante omstandigheden daarbij zijn:

1. of de werkzaamheden (ondanks zorgvuldige voorbereiding en uitvoering) een aanmerkelijk risico op schade meebrengen dat niet zonder meer voor rekening van de derde behoort te komen;
2. wie van de werkzaamheden profiteert;
3. of de schade binnen de grenzen valt van wat derden maatschappelijk moeten dulden; en
4. of de aannemer zich tegen dergelijke schade kan verzekeren.

Deels aansprakelijk
Voor wat betreft twee van de drie schadeoorzaken (de waterdichte en waterkerende aansluiting en de verlegde hemelwaterafvoer) oordeelt de rechtbank dat sprake is van onzorgvuldig handelen door de aannemer. Hij zou onvoldoende onderzoek hebben gedaan en onvoldoende maatregelen hebben genomen om de schade te voorkomen. 

Ten aanzien van de opgetreden verzakkingen oordeelt de rechtbank anders. Hoewel volgens de rechtbank vaststaat dat de verzakkingen het gevolg zijn geweest van de verbouwingswerkzaamheden, is van onzorgvuldig handelen niet gebleken. Vervolgens toetst de rechtbank of desondanks – aan de hand van de hierboven genoemde omstandigheden uit het Afzinkkelder-arrest – wel tot aansprakelijkheid kan worden gekomen. 

De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken van een aanmerkelijk en voor de aannemer kenbaar risico op schade. Hoewel de buurman eerder zorgen had over een eerste bouwplan, is dat plan niet uitgevoerd en zag die zorg dus niet op de werkzaamheden waarbij de aannemer betrokken was. Voor het uiteindelijke bouwplan heeft de buurman zijn zorgen onvoldoende concreet gemaakt en ook niet duidelijk gemaakt dat deze met de aannemer zijn gedeeld.

De aannemer mocht uitgaan van de goedgekeurde bouwtekeningen en hoefde geen bijzondere risico’s te verwachten, mede omdat vergelijkbare verbouwingen in de directe omgeving zonder problemen waren uitgevoerd. Daarom is niet aangetoond dat sprake was van een zodanig voorzienbaar risico dat aansprakelijkheid gerechtvaardigd is. Aan de andere in het Afzinkkelder-arrest genoemde omstandigheden wordt door de rechtbank niet meer getoetst. De aannemer hoeft zodoende alleen de schade te vergoeden die het gevolg is van de andere twee schadeoorzaken.

De uitspraak laat zien dat het Afzinkkelder-arrest ruimte biedt voor aansprakelijkheid zonder fout, maar dat die ruimte begrensd blijft.

Deze teaser is geschreven door Rosalinde Montulet