Hoe ver strekt de zorgplicht van de notaris bij complexe transactiebepalingen?
De zaak draait om de vraag in hoeverre notarissen aansprakelijk zijn voor schade die ontstaat door een onduidelijk geformuleerde winstrechtbepaling in een notariële akte. Een investeerder verkocht zijn participatie in een vastgoedproject en kreeg daarbij een winstrecht toegezegd. De kern van het latere geschil was of dit winstrecht slechts gold bij verkoop van het volledige vastgoedproject, of ook bij gedeeltelijke verkoop van één van de panden.
Voorafgaand aan de transactie werd intensief gecorrespondeerd over de inhoud van het winstrecht. Er werd gesproken over het “onroerend goed” en het “project”, terwijl de conceptteksten van de notaris spraken over verkoop van het “gehele vennootschapsvermogen”. Dat begrip bleek later cruciaal. De investeerder vroeg expliciet om verduidelijking dat ook verkoop van het onroerend goed onder het winstrecht viel, waarop bevestiging volgde dat dit zo bedoeld was. De definitieve akte bevatte echter een bepaling waarin het winstrecht gekoppeld werd aan verkoop van het gehele vennootschapsvermogen, of aan het starten van onderhandelingen daarover vóór een bepaalde datum.
Na de transactie werden de panden binnen het project bouwkundig gesplitst. Vervolgens werd één van de panden verkocht voor een bedrag boven de drempelwaarde van veertien miljoen euro. De investeerder maakte aanspraak op het winstrecht voor deze verkoop, maar de kopers weigerden betaling omdat geen sprake was van verkoop van het volledige vennootschapsvermogen. Een schikking volgde, waarna de investeerder de notarissen aansprakelijk stelde voor het mislopen van het resterende deel van het winstrecht.
In eerdere instanties werd verschillend geoordeeld. De rechtbank oordeelde dat de notarissen hun zorgplicht hadden geschonden en dat zij aansprakelijk waren. Het hof kwam tot het tegenovergestelde en vond dat de investeerder onvoldoende had gesteld over het causaal verband: hij had volgens het hof niet aannemelijk gemaakt dat er daadwerkelijk een afspraak was gemaakt over een winstrecht dat ook bij gedeeltelijke verkoop zou gelden.
De Hoge Raad vernietigt dit oordeel. Het hof heeft volgens de Hoge Raad onvoldoende gemotiveerd waarom de stellingen van de investeerder niet zouden voldoen aan de stelplicht. Bij de beoordeling van de vraag welke afspraak tot stand is gekomen, moet niet alleen de bedoeling van de kopers worden meegewogen, maar ook de bedoeling van de investeerder zelf, zoals deze uit zijn verklaringen en correspondentie blijkt. Bovendien had het hof moeten meewegen dat de investeerder heeft betoogd dat bij een correcte vervulling van de zorgplicht door de notarissen een heldere en juiste bepaling zou zijn opgenomen die het gewenste winstrecht dekte.
Deze teaser is geschreven door Sanne Schauwaert
Om de uitspraak te lezen klik hier.
