Is de verkoopmakelaar aansprakelijk?
In dit arrest staat de mogelijke aansprakelijkheid van een verkoopmakelaar jegens een potentiële koper van een woning centraal. De verkoopmakelaar wordt verweten dat hij een door de potentiële kopers gedaan bod niet heeft doorgegeven aan de verkopende partij, waarna de woning uiteindelijk aan een andere partij voor een lager bedrag werd verkocht. Dit arrest is om meerdere redenen interessant.
In de eerste plaats omdat er door de rechtbank en het hof verschillend werd geoordeeld over de vraag of door de potentiële koper een bod was gedaan. De potentiële koper had daarover in een gesprek bij de verkoopmakelaar op kantoor gezegd € 420.000 (zonder inboedel), dan wel € 425.000 (met inboedel) te willen betalen. De rechtbank vond dat het enkel noemen van een bedrag onvoldoende is om te kwalificeren als het doen van een bod in juridische zin. Het hof volgt de rechtbank niet. Het hof meent dat zonder verdere toelichting, die niet is gegeven, niet valt in te zien waarom de mededeling door de potentiële koper niet als een bod zou gelden
Het arrest is in de tweede plaats interessant omdat daaruit nog maar eens duidelijk blijkt dat een potentiële koper haar vorderingen jegens een verkoopmakelaar, in de regel, niet op een schending van een contractuele overeenkomst zal kunnen baseren (zoals door de potentiële koper wel betoogd was). Tussen een verkoopmakelaar en een potentiële koper zal immers geen contractuele relatie hebben bestaan, zodat alle daarop gegronde vorderingen niet kunnen slagen.
Tot slot is dit arrest interessant omdat daaruit nog eens blijkt dat de feiten en het in voldoende mate kunnen aantonen daarvan cruciaal is voor de uitkomst van een zaak. Door de verkoopmakelaar werd namelijk gemotiveerd betwist dat zij het bod van de potentiële koper niet had doorgegeven aan de verkoper. Dat deed de verkoopmakelaar door het overleggen van een e-mail, waaruit in ieder geval duidelijk werd dat i) aan de verkoper was medegedeeld dat er een geïnteresseerde partij was die waarschijnlijk meer zou willen betalen en ii) de verkoper bewust voor een lagere prijs koos omdat zij dan zeker was van de verkoop. In het licht van deze omstandigheden, oordeelt het hof dat door de potentiële koper onvoldoende concrete en specifieke omstandigheden werden aangevoerd op grond waarvan geoordeeld kon worden dat er sprake is van onzorgvuldig handelen van de verkoopmakelaar.
Klik hier voor de uitspraak
