Heeft makelaar onrechtmatig gehandeld door kopers niet te informeren dat woning niet is verbouwd conform bouwvergunning?
In dit arrest staat de mogelijke aansprakelijkheid van een verkoopmakelaar jegens de kopers van een woning centraal. De verkoopmakelaar wordt verweten dat hij de kopers voorafgaand aan de koop er niet over heeft geïnformeerd dat de woning niet werd verbouwd conform de verleende bouwvergunning. Toen dat voor de kopers duidelijk werd, weigerde zij mee te werken aan de levering van de woning en spraken zij (onder meer) de makelaar aan voor de vergoeding van hun schade.
Het hof oordeelt dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. In dit kader wijst hij er allereerst op dat het vaste jurisprudentie is dat van aansprakelijkheid sprake kan zijn indien de makelaar voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Vervolgens overweegt het hof dat de makelaar wist dat de woning niet conform de verleende vergunning was verbouwd, omdat hij daar door de verkoper op was gewezen en hij uit eigen metingen wist dat de woning veel groter was dan vergund. Volgens het hof had de makelaar die kennis met de kopers moeten delen en handelde hij onrechtmatig door dit niet te doen. Die beslissing is goed te volgen, nu dit bij uitstek informatie was die voor de aankoopbeslissing van belang is.
Het hof gaat vervolgens in op de vraag of hierdoor schade is geleden, die hij begroot door een vergelijking te maken van de feitelijke situatie met fout en de hypothetische situatie zonder fout. In dit kader is relevant dat de kopers met de verkopers afspraken dat zij voorafgaand aan de levering van de woning al in de woning mochten gaan wonen tegen betaling van een woonvergoeding. Deze woonvergoeding willen de kopers deels verhalen op de makelaar. Zij vragen een vergoeding voor de meerkosten die zij ten opzichte van hun eerdere hypotheeklasten (die lager lagen) hebben moeten maken. Het hof gaat daar echter maar ten dele in mee. Want hoewel het hof overweegt dat de kopers in de hypothetische situatie zonder fout de woning niet hadden gekocht en dus deze meerkosten niet hadden gemaakt, meent het hof tegelijkertijd ook dat de kopers woongenot hebben gehad en er zelf niet voor kozen om een goedkopere woning te betrekken. Het hof wijst deze schadepost dan ook slechts ten dele toe.
Dit arrest biedt daarmee een duidelijk voorbeeld van hoe de aansprakelijkheid van een beroepsbeoefenaar, in dit geval een makelaar, wordt beoordeeld en welke stappen er gezet moeten worden om tot een veroordelend vonnis te komen.
Klik hier voor de uitspraak:
De zorgplicht van de verkoopmakelaar jegens de koper
