Tot welke schade heeft de beroepsfout geleid?
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 mei 2024
Een notaris is ingeschakeld om de overdracht van een bedrijfspand te begeleiden. In het kader van de overname zijn de kopers en verkoper met elkaar overeengekomen dat (i) het bedrijfspand onbezwaard met hypotheken wordt geleverd, (ii) het bedrijfspand wordt opgeleverd in verbouwde toestand en (iii) dat, ter nakoming van deze verplichtingen, de verkoper voor datum van de eigendomsoverdracht een waarborgsom in depot zal storten op de derdengeldrekening van een ander notariskantoor. Later blijkt echter dat de op het bedrijfspand rustende hypotheken niet zijn geroyeerd en dat er ook geen waarborgsom is gestort. De kopers menen dat er sprake is van door de notaris gemaakte beroepsfouten en eisen schadevergoeding.
In het hoger beroep staat vast dat er sprake is geweest van een beroepsfout. Wel staat nog ter discussie tot welke schade de beroepsfout heeft geleid. Het hof beantwoord deze vraag stapsgewijs. Eerst stelt het hof de uitgangspunten voor de begroting van de schade vast, namelijk dat deze begroot moet worden door de situatie waarin de kopers met de fouten in zijn terechtgekomen (de werkelijke situatie) te vergelijken met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer de notaris die fouten niet zou hebben gemaakt (de fictieve situatie).
Vervolgens werkt het hof deze vergelijking uit aan de hand van de door partijen ingenomen stellingen en begroot het hof de schade als gevolg van de beroepsfout van de notaris op ruim EUR 2.100.000,-. De overwegingen van het hof in dit kader (die ook te lezen zijn in een eerdere tussenarrest, zie hier) zijn interessant, omdat daaruit volgt welke gezichtspunten er relevant kunnen zijn bij de begroting van dit soort schades. Zo stelt het hof eerst vast welke schade in de werkelijke situatie is geleden, om vervolgens te bezien of de kopers in de fictieve het bedrijfspand in handen hadden gekregen (nee) en, zo niet, of dat zij hun investering op een andere wijze hadden kunnen laten renderen (nee). Ook gaat het hof in op de vraag of er sprake is van eigen schuld (nee) en in hoeverre de schade nog kan worden toegerekend aan de beroepsfouten van de notaris (grotendeels).
Al met al biedt dit arrest (en het tussenarrest) zo een duidelijk stappenplan voor de wijze waarop schade na beroepsfouten als deze dient te worden vastgesteld en biedt het arrest de praktijk daarmee houvast.
Deze teaser is geschreven door Huug Hieltjes
