Is de notaris aansprakelijk voor het gedeeltelijk onbetaald blijven van de koopsom?
In 2014 trad A in onderhandeling met zijn neef over de verkoop van de aandelen van zijn vennootschap. Op verzoek van A heeft een accountant een koopovereenkomst opgesteld. De notaris heeft in opdracht van de neef de koopovereenkomst beoordeeld. Eind 2014 is de koopovereenkomst ondertekend. De notaris heeft vervolgens een hypotheekakte gepasseerd waarin de neef ter zekerheid van betaling aan A zekerheid verstrekt in de vorm van een tweede en derde recht van hypotheek op twee woningen.
Na enkele maanden stopt de neef met het aflossen van de koopprijs van de aandelen. Dat vormt voor A reden om de executoriale verkoop van de woningen aan te zeggen. Niet veel later blijkt dat de woningen onvoldoende verhaal bieden, waardoor A met lege handen staat. A stelt de notaris aansprakelijk. De vraag die centraal staat is of de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden, omdat de notaris bij het raadplegen van de registers had moeten signaleren dat het eigendom van één woning voor één derde toebehoorde aan de echtgenote van de neef. De notaris heeft dit ten onrechte niet in de hypotheekakte vermeld. De rechtbank oordeelde echter dat er geen causaal verband bestaat tussen de beroepsfout van de notaris en de door de verkoper geleden schade. A gaat in hoger beroep tegen het vonnis en voert aan dat de notaris niet alleen heeft verzuimd om hem tijdig te informeren over de gedeelde eigendom, maar dat sprake is van meerdere beroepsfouten.
Naar het oordeel van het hof wijst alles erop dat de notaris is opgetreden als partijadviseur van de neef. Uit niets blijkt dat de notaris zich ook de belangen van A heeft aangetrokken. Hij heeft A zelfs nooit gesproken. Dit impliceert dat de notaris tijdig aan A had moeten laten weten dat hij in de hoedanigheid van partijadviseur van de neef optrad. Dat hij dit heeft nagelaten is aan te merken als een beroepsfout. Dat de notaris is opgetreden als partijnotaris betekent ook dat de notaris zich had moeten onthouden van het passeren van de hypotheekakte. Dat hij dat niet heeft gedaan, is ook aan te merken als een beroepsfout. Maar ook als zou moeten worden geoordeeld dat de notaris niet als partijnotaris optrad, betekent dat niet dat hij geen beroepsfouten heeft gemaakt. De notaris had A er dan onder meer expliciet op moeten wijzen dat de door partijen beoogde hypotheekrechten nauwelijks enige zekerheid boden. Het hof verwijst de zaak naar de schadestaatprocedure. Daarbij merkt het hof reeds op dat het niet onaannemelijk is dat A – de beroepsfouten van de notaris weggedacht – tot andere keuzes zou zijn gekomen.
Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Klik hier voor de uitspraak:
