Is er bij de verkoop van een tot de nalatenschap behorende woning onrechtmatig gehandeld door de verkopende makelaar of kopers jegens de erfgenaam die tevens bewoner van de woning was?
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 mei 2021
Eiser is samen met zes andere erfgenamen gerechtigd in de nalatenschap van zijn moeder. In de nalatenschap bevond zich een woning die al voor het overlijden van zijn moeder door eiser werd bewoond. Erfgenamen zijn bij vonnis van 3 augustus 2016 veroordeeld tot het verlenen van hun medewerking aan de onderhandse verkoop van de woning, die tot stand zou worden gebracht door een bemiddelingsovereenkomst met een makelaar. Indien een partij weigerachtig zou blijven zou het vonnis in de plaats treden van de benodigde handtekening voor de verkoop en levering van de woning. Erfgenamen hebben met een makelaar een bemiddelingsovereenkomst gesloten. Eiser heeft meerdere malen een bod op de woning gedaan. De makelaar heeft, na een laatste bieding onder gesloten enveloppe, aan erfgenamen bericht dat het voorstel van de uiteindelijke kopers het betere voorstel was. De koopovereenkomst met kopers is ondertekend door alle erfgenamen met uitzondering van eiser, voor wiens weigering het vonnis in de plaats trad.
Eiser stelt in deze procedure dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld doordat hij geen rekening heeft gehouden met zijn bijzondere positie van erfgenaam en bewoner. Eiser stelt dat de makelaar hem gelet op zijn bijzondere positie in staat had moeten stellen de woning aan zich te laten toedelen, althans het bod van kopers te evenaren. Verder meent eiser dat kopers onrechtmatig hebben gehandeld omdat zij van de handelwijze van de makelaar hebben geprofiteerd en omdat zij wetenschap van benadeling hadden.
Het hof oordeelt dat de makelaar en kopers niet onrechtmatig hebben gehandeld. De makelaar heeft gehandeld als bemiddelaar voor de verkopers, de gezamenlijke erfgenamen, en zij hebben de woning aan kopers overgedragen. Voor zover daarbij het vonnis van 3 augustus 2016 de medewerking van eiser heeft vervangen en hem aldus zijn mede-eigendom heeft ontnomen, steunde dit op de wet en valt het in ieder geval niet aan de makelaar te verwijten.
Ten aanzien van de stelling dat de makelaar eiser met voorrang in staat had moeten stellen om alsnog toedeling van de woning aan hem binnen een redelijke termijn te realiseren – waarbij eiser een beroep doet op rechtspraak waarin is geoordeeld dat het redelijk is om een deelgenoot een beperkte tijd de kans te geven de woning aan zich te laten toedelen – oordeelt het hof dat eiser uit het oog verliest dat het in deze rechtspraak gaat om de verhouding tussen deelgenoten. De makelaar was dat niet. Voor zover eiser toedeling van de woning wenste, had hij dit bij de andere erfgenamen aan de orde had kunnen en moeten stellen en had eiser kunnen verzoeken de opdracht aan de makelaar op te schorten. Het lag niet op de weg van de makelaar om zelfstandig en buiten de aan hem gegeven opdracht de mogelijkheid van toedeling te onderzoeken.
De bemiddelingsovereenkomst werd gesloten met alle erfgenamen en de makelaar diende de belangen van de erfgenamen gelijk te behandelen. In het kader van de verdeling van de nalatenschap bracht het belang van alle erfgenamen met zich dat de makelaar een zo hoog mogelijke prijs voor de woning zou weten te realiseren. Het handelen van de makelaar valt binnen het kader van wat hij in de gegeven omstandigheden behoorde te doen, daarbij heeft hij voldoende rekenschap gegeven van het belang van eiser als medebieder. Zou de makelaar eiser de mogelijkheid hebben geboden om het gesloten bod van kopers te evenaren, dan zou hij onzorgvuldig jegens kopers hebben gehandeld.
Het hof oordeelt dat de vordering ten aanzien van de makelaar terecht is afgewezen. De vordering jegens kopers is onlosmakelijk verbonden met deze vordering. Nu de makelaar niet onrechtmatig heeft gehandeld kan van het profiteren door kopers van onrechtmatig handelen ook geen sprake zijn.
Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Klik hier voor de uitspraak:
Verkoop van een woning behorende tot de nalatenschap
