Heeft de koper van een woning schade geleden doordat de verkopende makelaar de woonoppervlakte verkeerd heeft opgegeven?
Hoge Raad 10 december 2021
In deze zaak werd een makelaar aansprakelijk gehouden voor de schade die de koper van een woning stelt te hebben geleden. De makelaar verkocht de woning onder vermelding van een woonoppervlak van 125 m². Een aantal jaar later bleek dat de oppervlakte van de woning (gemeten volgens de NVM-meetinstructie) 117,3 m² bedroeg. De koper vordert schadevergoeding van de ontbrekende vierkante meters, en begroot zijn schade door het aantal ontbrekende vierkante meters te vermenigvuldigen met de vierkante meterprijs.
Het hof wijst de vordering van de koper af omdat zij niet had voldaan aan de stelplicht met betrekking tot de geleden schade. Zo heeft zij nagelaten aan te duiden wat haar schade zou zijn en evenmin een minimum van factoren gesteld waaruit een schadebedrag dan wel de mogelijkheid van schade zou voortvloeien.
De Hoge Raad is het niet eens met dit oordeel van het hof. Als schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, maar wel aannemelijk is gemaakt dat er (enige) schade is geleden, kan de rechter de vordering niet afwijzen omdat hij meent onvoldoende gegevens te hebben om de schade te bepalen.
In dat geval dient de rechter de schade op grond van art. 6:97 BW te schatten ofwel partijen te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Voor de wijze waarop de rechter hierbij te werk moet gaan, geeft de Hoge Raad geen nadere richtsnoeren. De conclusie van de A-G bevat wat dat betreft veel handvatten.
Naar geldend recht dient de omvang van de schade te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin de koper zich bevindt, met de situatie waarin hij zich zou hebben bevonden wanneer de makelaar zich aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden (en de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld). Daarbij is relevant wat de koper kan aantonen ten aanzien van de hypothetische situatie. Daarbij kunnen allerlei vragen een rol spelen, zoals: zou de koper de woning anders niet gekocht hebben? Had hij dan een andere woning gekocht, of was hij in zijn oude woning blijven wonen? Of had hij een lager bedrag voor de woning geboden, en zo ja, is aannemelijk dat de verkoper dit bod dan had geaccepteerd? Kortom, een ingewikkelde exercitie, als gevolg van een situatie die door de makelaar in het leven is geroepen. Dat maakt dat rechters niet altijd even strenge eisen stellen aan het door de koper te leveren bewijs van de door hem gestelde schade. Die gedachte klinkt ook door in deze uitspraak van de Hoge Raad. Dat neemt niet weg dat de koper wel aannemelijk zal moeten maken dat hij enige schade heeft geleden. Met de explosieve woningmarkt van dit moment zal dat niet altijd eenvoudig zijn.
Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Klik hier voor de uitspraak:
Schadebegroting na schending NVM-meetinstructie
