Leidt de koper van een woning schade als de verkoopbrochure ten onrechte een te hoog aantal vierkante meters vermeld?
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 januari 2020
Deze zaak gaat over de aansprakelijkheid van een verkoopmakelaar jegens een woningkoper. De woningkoper heeft een appartementsrecht gekocht van een verkoper die werd bijgestaan door een NVM-makelaar. Volgens de verkoopbrochure van deze makelaar (en de opgave op Funda) had het appartement een groter oppervlakte dan het daadwerkelijk had, zo bleek later. De woningkoper meent dat de makelaar daarvoor aansprakelijk is, en vordert als schade een bedrag gelijk aan het aantal ontbrekende vierkante meters maal de vierkante meterprijs.
Het hof overweegt dat de schade die de verkoper geleden heeft bepaald moet worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin de verkoper in feite verkeert, met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging zou zijn weggebleven. In de hypothetische situatie waarin het aantal vierkante meters juist vermeld zou zijn, zou de oppervlakte van de woning hetzelfde zijn geweest. De schade kan dan ook niet worden bepaald door enkel rekening te houden met een waardevermindering als gevolg van het feit dat de woning slechts een kleinere woonoppervlakte heeft dan het in de verkoopinformatie vermelde woonoppervlakte; en zeker niet nu de koper stelt dat zij de woning helemaal niet gekocht zou hebben als het woonoppervlakte juist vermeld was.
Omdat de koper ondanks het bovenstaande vast is blijven houden aan de onjuiste schadeberekening en heeft nagelaten om voor het geval het hof haar opvatting onjuist zou vinden, aan te duiden wat haar schade dan zou zijn en om zelfs maar een minimum van factoren te stellen waaruit dan hetzij zodanig geringer schadebedrag dan eerder gevorderd hetzij minst genomen de mogelijkheid van schade zou voortvloeien. Zij heeft het hof daarom niet in staat gesteld om de schadeomvang te bepalen of te schatten. Het hof wijst de vordering daarom af.
Zelfs als onrechtmatig handelen wordt aangenomen, komt een eisende partij regelmatig met lege handen thuis van een procedure omdat de schade onvoldoende is aangetoond. Het is en blijft zaak om de schade in een procedure aannemelijk te maken en daar dus voldoende aandacht aan te besteden. Uit dit arrest blijkt bovendien dat het verstandig is om, als een bepaalde berekeningswijze erg ter discussie staat, ook andere omstandigheden en argumenten aan te dragen voor het geval de gekozen strategie niet slaagt.
Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Klik hier voor de uitspraak:
Onjuist opgegeven aantal vierkante meters door NVM-makelaar
