In hoeverre moet een makelaar onderzoek doen naar eventuele aan een huis verbonden aanbiedingsverplichtingen?
Gerechtshof Den Haag 9 februari 2021
In 1978 eindigt het huwelijk van meneer X door echtscheiding. Bij de afwikkeling van de echtscheiding verkoopt zijn ex-vrouw hem de woning. Zij bedingt hierbij dat zij – indien X de woning wil verkopen – de woning mag terugkopen voor 80.000 gulden (= € 36.302,42). Dit staat vermeld in de leveringsakte. X overlijdt in 2016 en zijn tweede vrouw (hierna: Y) is erfgenaam en executeur van zijn nalatenschap. Y geeft een makelaar de opdracht tot taxatie en verkoop van de woning, waarna de ex-vrouw van X zich beroept op haar terugkooprecht. Y koopt de ex-vrouw af voor € 40.000,- en verkoopt de woning uiteindelijk voor € 140.000,- aan een derde.
Y verwijt de makelaar dat hij haar niet op het terugkooprecht heeft gewezen. De rechtbank oordeelt dat de makelaar niet behoefde te controleren hoe het zat met het terugkooprecht. Het hof gaat daar echter niet in mee. De makelaar had dit – gezien de vergaande consequenties die een dergelijke verplichting kan hebben – wel moeten nagaan en met Y moeten bespreken, aldus het hof. Ook meent het hof, anders dan de rechtbank, dat geen sprake is van eigen schuld van Y.
Dit arrest laat zien dat een makelaar zelf onderzoek moet doen naar het bestaan van eventuele aanbiedingsverplichtingen en er niet zo maar vanuit mag gaan dat haar opdrachtgever hier zelf van op de hoogte is – ook niet in het geval de opdrachtgever de woning als executeur wil verkopen. Een begrijpelijk oordeel van het hof, zeker gezien de omstandigheid dat dit voor een makelaar eenvoudig te ontdekken is, bijvoorbeeld door het inzien van de leveringsakte dan wel via gegevens uit het kadaster. Y had de makelaar de leveringsakte (met het daarin vermelde terugkooprecht) ook toegestuurd. Deze omstandigheid – dat de makelaar de leveringsakte niet heeft bekeken, ondanks dat zij deze in haar bezit had – rekent het hof de makelaar zwaar aan en lijkt het hof ook mee te wegen in het oordeel de eigen schuld van Y. Die ontbreekt volgens het hof. Daarbij neemt het hof ook de verhouding tussen partijen in acht. Zo mocht Y – die zich door onkunde of onachtzaamheid niet van het terugkooprecht bewust was – ervan uitgaan dat de door haar ingeschakelde professionele makelaar eventuele problemen zou onderkennen.
De makelaar is dus aansprakelijk voor de door haar veroorzaakte schade. Maar wat is nu de schade? De schade moet worden bepaald door een vergelijking van 1) de feitelijke financiële situatie van Y, met 2) de hypothetische situatie waarin zij zou hebben verkeerd indien de makelaar geen fout zou hebben gemaakt. Y heeft gesteld dat haar schade ten minste € 40.000,- bedraagt (het bedrag waarvoor zij het terugkooprecht heeft afgekocht), maar dit betreft enkel de feitelijke situatie. Aldus oordeelt het hof dat Y – los van advocaatkosten – niet voldoende heeft toegelicht dat zij schade heeft geleden
Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Klik hier voor de uitspraak:
De makelaar en het ‘vergeten terugkooprecht’
