Beroepsfout notaris: geen hypotheekrecht tot zekerheid van een nabetalingsverplichting gevestigd

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 maart 2020

Deze zaak gaat over notarisaansprakelijkheid wegens een (erkend) verzuim om ten behoeve van de verkoper van “warme” grond tijdig tot zekerheid voor een nabetalingsverplichting van de koopprijs een hypotheekrecht op de verkochte en overgedragen landbouwpercelen te vestigen. Centraal staat de vraag of, en zo ja in welke mate, deze fout bij de verkoper (verhaals-)schade heeft veroorzaakt. Van warme grond wordt gesproken wanneer de bestemming van de grond mogelijk in de toekomst zal wijzigen waardoor er gebouwd kan worden.

De landbouwgrond was verkocht met een nabetalingsverplichting van € 25,- per vierkante meter onder een opschortende voorwaarde van een bepaalde bestemmingswijziging. Tot zekerheid van de verplichting zou een recht van hypotheek van € 6.000.000 op het verkochte worden gevestigd. Dit heeft de notaris achterwege gelaten. Later zijn ten behoeve van andere partijen wel verschillende hypotheken gevestigd. De koper is later failliet verklaard. In eerste aanleg in het notariskantoor veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. Het kantoor heeft hoger beroep ingesteld.

Volgens het hof is geen sprake van verjaring. De vordering wordt beheerst door art. 3:310 BW. Art. 3:312 BW doet daar niet aan af. Van een nevenverplichting in de zin van deze bepaling is geen sprake. Het hof komt door uitleg van de overeenkomst tot de conclusie dat aan de nabetalingsverbintenis verbonden opschortende voorwaarde is vervuld. De schadepost bedraagt € 518.025. Als de verkoper nog een eerste hypothecaire inschrijving voor € 6.000.000 zou hebben gehad, dan had hij hieruit ruimschoots kunnen worden voldaan. De opvolgende hypotheekhouders hadden dit niet kunnen verhinderen. De opschortende voorwaarde was niet aan een tijdslimiet gebonden. Het is daarom niet uitgesloten dat de verkoper door toekomstige bebouwing nog meer schade lijdt. Het verzuim van de verkoper om tijdig te onderzoeken of het hypotheekrecht wel was gevestigd valt in het niet bij de fout van het notariskantoor. Er is daarom geen sprake van eigen schuld.

Er is in deze zaak niet gehandeld zoals van een redelijkheid handelend en redelijk bekwaam notaris mocht worden verwacht. Dit leidt tot beroepsaansprakelijkheid. Dat de verkoper zelf niet heeft gecontroleerd of het hypotheekrecht daadwerkelijk gevestigd was doet daar zoals gezegd niet aan af.

Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!

Klik hier voor de uitspraak:
Beroepsfout notaris: geen hypotheekrecht tot zekerheid van een nabetalingsverplichting gevestigd