Leidt een vergissing in de oppervlakte van de woning tot aansprakelijkheid van de makelaar?
Gerechtshof Amsterdam 28 december 2021
Een voormalig koppel ‘vecht’ met elkaar over de waarde van hun gemeenschappelijke woning waarvan zij ieder de helft eigendom hebben. Bij de rechtbank treffen de man en vrouw hierover een regeling. Besloten wordt dat (i) de gemeenschappelijk woning zal worden getaxeerd door een door de rechtbank benoemde makelaar/taxateur, (ii) de taxatie tussen partijen zal gelden als een bindend advies en (iii) de vrouw binnen 3 weken na de taxatie aan de man zal mededelen of ze in staat zal zijn om hem, met inachtneming van de getaxeerd waarde, uit te kopen.
Op 16 april 2018 wordt de woning door de makelaar getaxeerd op EUR 430.000,-. Daarbij wordt uitgegaan van een (naar later blijkt onjuist) woonoppervlakte van 128 m2. Geïntimeerde (de man) is het daar niet mee eens en laat een contra-expertise verrichten. De contra-expert stelt de oppervlakte van de woning vast op 138,20 m2 in plaats van 128 m2. Geïntimeerde stelt vervolgens dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door uit te gaan van een verkeerd woonoppervlakte. Indien de makelaar van de juiste woonoppervlakte was uitgegaan, was de woning op EUR 532.000,- getaxeerd, aldus geïntimeerde.
In hoger beroep wordt getwist over de maatstaf die gebruikt moet worden om te toetsen of de makelaar bij het uitvoeren van de taxatie als bindend adviseur onzorgvuldig heeft gehandeld en aansprakelijk is. Het hof sluit aan bij het criterium dat de Hoge Raad hiervoor in zijn arrest van juni 2012 (HR 15 juni 2012, LJN BW0727 (Pricewaterhousecoopers/X) heeft ontwikkeld en overweegt dat: “De bijzondere aard van een opdracht tot het geven van een bindend advies ertoe leidt dat terughoudendheid dient te worden betracht als het gaat om het aannemen van aansprakelijkheid van een bindend adviseur. Mede in het licht van de strikte maatstaf van art. 7:904 lid 1 BW, moet ervan worden uitgegaan dat door een bindend adviseur gemaakte fouten pas tot aansprakelijkheid jegens een opdrachtgever kunnen leiden, indien het in hun verhouding tot de opdrachtgever in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen nadelige gevolgen van de bindend adviseur te verbinden. Een minder strikte maatstaf zou tot de onwenselijke gevolgen kunnen leiden dat een bindend adviseur niet in vrijheid en onbevangenheid kan oordelen, en dat een partij de nadelige gevolgen van een (naar inhoud of wijze van totstandkoming) onjuist bindend advies gemakkelijker op de bindend adviseur zou kunnen afwentelen dan dat zij de bindende kracht daarvan langs de weg van art. 7:904 zou kunnen aantasten”.
In casu betekent dat volgens het hof dat de vraag beantwoord dient te worden of het foutieve oppervlak van dusdanige invloed is geweest op de waardebepaling van de woning, dat hantering van dat onjuiste oppervlak tot aansprakelijkheid van de makelaar moet leiden. Het hof concludeert vervolgens dat nu geïntimeerde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hantering van het juiste oppervlak tot een substantieel hogere getaxeerde waarde had geleid, niet kan worden geconcludeerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om aan het foutieve oppervlak geen gevolgen ten nadele van de makelaar te verbinden.
Met deze uitspraak van het hof wordt nogmaals bevestigd dat de bindend adviseur een bijzondere positie inneemt. Deze bijzondere positie brengt met zich mee dat hij, in tegenstelling tot de meeste andere professionals, alleen contractueel aansprakelijk kan worden gehouden voor een gemaakte fout indien de nadelige gevolgen van die fout voor de opdrachtgever dusdanig ernstig zijn, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om de opdrachtgever daarmee te ‘laten zitten’.
Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Klik hier voor de uitspraak:
Aan welke norm dient een makelaar die optreedt als bindend adviseur te voldoen?
