Hoe wordt de omvang van de schade bepaald bij een onjuiste vermelding van het woonoppervlakte?
Gerechtshof 's-Hertogenbosch 9 maart 2021
In deze zaak wordt door kopers een makelaar aangesproken die bij de berekening van het woonoppervlakte van een woning niet de NVM-meetinstructie hanteerde. Hierdoor is zowel op Funda als in de verkoopbrochure een onjuiste woonoppervlakte vermeld. De woonoppervlakte was volgens Funda en de brochure 150 m2, terwijl dit 124 m2 bleek te zijn. De koper stelt dat hij bij een juiste vermelding de woning niet had gekocht, in het bijzonder doordat de woning dan überhaupt niet binnen zijn zoekopdracht viel. Hij stelt dat de verkoopmakelaar daardoor onrechtmatig handelde en de schade moet vergoeden.
Al eerder stelde de Hoge Raad vast dat de NVM makelaar zich moet houden aan de door de NVM vastgestelde meetinstructies. Het niet juist hanteren van de meetinstructies is onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig tegenover de koper, wiens belangen worden beschermd door deze meetinstructie. Het bepalen van de omvang van de schade is in zo’n geval niet eenvoudig en de rechtspraak hierover loopt uiteen. In deze zaak knoopte het hof in eerste instantie aan bij het waarde-verminderende aspect als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte van 124 m2 heeft in plaats van 150 m2. De Hoge Raad vernietigde dit arrest en formuleerde een algemeen kader om de omvang van de schade te berekenen. De omvang van de schade dient te worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat de koper de woning niet had gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de NVM meetinstructies. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. De rechter die dit moet vaststellen heeft hierbij een grote mate van vrijheid.
In dit arrest volgt het hof dit door de Hoge Raad geschetste kader. Ook met dit algemene kader blijft de vaststelling van de omvang van de schade in de toepassing echter sterk casuïstisch. Gezien de vrijheid van de rechter is het dan ook de vraag of het door de Hoge Raad gegeven kader leidt tot meer eenduidigheid in de rechtspraak.
Wilt u hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Klik hier voor de uitspraak:
Niet alleen meten is weten
