Op 1 mei 2025 oordeelde de voorzieningenrechter dat de koper van tien vakantieparken zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst moet nakomen, ondanks het feit dat de Belastingdienst inmiddels executoriaal beslag heeft gelegd op meerdere activa. Deze uitspraak onderstreept het belang van duidelijke contractuele afspraken bij M&A-transacties.
Het geschil: executoriaal beslag en afhakende financiering
De zaak betreft een omvangrijke transactie: de Oostappen Groep – eigendom van zakenman en reality-ster Peter Gillis – verkocht tien vakantieparken met een totale waarde van €185 miljoen aan een koper. De transactie was deels vormgegeven als activa/passiva-overdracht (acht parken) en deels als aandelenoverdracht (twee parken). Na inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers op 21 februari 2025, legde de Belastingdienst op 24 februari 2025 plotseling beslag op meerdere onroerende zaken die behoren tot de vakantieparken.
Deze beslagen leidden tot zo veel onzekerheid bij de financiers dat zij zich terug wilden trekken uit de deal. Er was echter een probleem: de koopovereenkomst was reeds getekend. De koper stelde zich op het standpunt dat hij zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst mocht opschorten wegens de gelegde beslagen. Verder beriep hij zich nog op dwaling en vorderde hij zelfs schadeloosstelling, zonder dat toereikend te motiveren.
De Oostappen Groep stelde daarentegen dat de koper geen recht had op opschorting en vorderde in kort geding nakoming van de overeenkomst, inclusief betaling van de koopsom en verstrekking van benodigde informatie aan de notaris om de transactie te kunnen afronden.
De beoordeling: boontje komt om zijn loontje?
De rechter wees de vorderingen van de Oostappen Groep (grotendeels) toe. In de beoordeling valt onder meer te lezen dat de koper zichzelf onvoldoende beschermde tegen potentiële financieringsrisico’s. Zo bevatte de koopovereenkomst expliciet géén financieringsvoorbehoud of soortgelijke opschortende/ontbindende voorwaarde die de koper mogelijk voor deze situaties had kunnen behoeden.
Daarnaast had de koper ingestemd met een zogenaamde ‘as is, where is’-bepaling, wat betekent dat de koper alle activa – en dus ook het onroerend goed – overneemt in de staat waarin deze zich tijdens het moment van koop bevinden, zonder dat de verkoper daar enige garanties of vrijwaringen voor hoeft te geven. Normaal gesproken kunnen zulke risico’s nog vooraf in kaart worden gebracht tijdens een due-diligence-onderzoek, maar partijen kozen er (bewust) voor om een dergelijk onderzoek in dit geval niet te doen (met alle gevolgen van dien).
De Oostappen Groep is volgens de rechter gedurende het traject steeds transparant en meewerkend geweest, ook met betrekking tot de te verwachten beslagen. Zo werd de koopovereenkomst voorafgaand aan het beslag al direct ingeschreven in het kadaster, zodat de koper goederenrechtelijk beschermd zou zijn tegen de gevolgen van het beslag en levering dus gewoon kon plaatsvinden (art. 3:89 BW jo. art. 3:97 BW). Daartegenover stond dat de koper niet heeft voldaan aan zijn informatieverplichtingen jegens de notaris, waardoor hij de afronding van de transactie frustreert. Het voorgaande maakt dat de rechter besliste dat de koper zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst toch dient na te komen. Het is nog niet duidelijk of de koper hoger beroep instelt tegen deze beslissing.
De waarde van (contractuele) zorgvuldigheid en juridisch advies bij complexe transacties
De belangrijkste les die uit deze uitspraak kan worden getrokken, is dat het van groot belang is om bij omvangrijke transacties expliciet afspraken te maken over de juridische en praktische gevolgen van mogelijke beslagen en het eventueel als gevolg daarvan wegvallen van financiering, zeker wanneer het risico daarop al bekend is of voorzienbaar was. In dit geval had de koper dergelijke risico’s effectief contractueel kunnen uitsluiten of beperken, bijvoorbeeld door het opnemen van opschortende of ontbindende voorwaarden. Nu de overeenkomst dergelijke bepalingen niet bevatte, is het logisch dat het risico volledig voor rekening van de koper (en zijn financiers) komt.
Door dergelijke bepalingen niet op te nemen en bovendien geen due-diligence-onderzoek te (laten) verrichten, resteerde voor de koper vrijwel geen juridische speelruimte om aan de transactie te ontkomen. Nu zijn financiers zich ook terug trekken, zal de koper op een andere manier de koopprijs moeten ophoesten. Lukt dat niet dan zijn de gevolgen voor de koper mogelijk groot (het zou niet de eerste keer zijn dat als gevolg hiervan een onderneming failliet gaat). Deze zaak onderstreept daarmee het belang van zorgvuldigheid bij het opstellen van (koop)overeenkomsten en het tijdig inwinnen van juridisch advies bij het doen van (complexe) overnames.
Wij helpen jou bij complexe (vastgoed-)transacties
Bij Kennedy van der Laan hebben wij ruime ervaring met complexe (M&A en/of vastgoed)transacties, financieringen en herstructureringen.
Dit artikel werd geschreven door Bob Freijzer en Jan-Berend Möller. Heb je vragen over dit artikel of over een specifieke kwestie? Neem dan gerust contact met hen op.
