Gedurende de afgelopen anderhalf jaar is er sprake geweest van een ongekende inflatiestijging. Waar de inflatie normaal schommelt tussen 1 en 3 procent, liep de inflatie vanaf eind 2021 op tot een hoogtepunt van 14,5 procent in september 2022. Deze extreme stijging werd onder meer veroorzaakt door de hoge energieprijzen. De hoogte van de inflatiecijfers heeft onder andere zijn weerslag op de relatie tussen verhuurders en huurders. Veel huurovereenkomsten zijn gebaseerd op de modellen van de ROZ en gaan daarmee uit van een jaarlijkse indexatie van de huurprijs op basis van de inflatiecijfers van het CBS. Waar deze indexering normaal leidt tot een beperkte verhoging van de huurprijs, werden huurders van bedrijfsruimten eind vorig jaar geconfronteerd met een huurprijsstijging van soms wel 14,5 procent. Voor veel huurders was deze verhoging onacceptabel, al helemaal na de moeilijke periode door Corona in de voorgaande jaren.
Beroep op onvoorziene omstandigheden
De roep om een matiging was groot en werd onder meer gestoeld op een beroep op onvoorziene omstandigheden. Het zou onrechtvaardig zijn om een dergelijke indexeringsclausule ongewijzigd in stand te houden in de huurovereenkomst tussen een huurder en verhuurder.
De inflatie in Nederland was immers sinds 1975 niet zo hoog geweest en een dergelijk hoge inflatie was slechts een aantal keer in de geschiedenis voorgekomen. Dat had toen extreme oorzaken zoals de oliecrises en de eerste en tweede wereldoorlogen. De recente inflatiestijging werd onder meer veroorzaakt door de Covid-19 pandemie en de oorlog in Oekraïne. Desalniettemin zijn de afspraken die partijen hebben gemaakt in de huurovereenkomst het uitgangspunt. Kortom, of een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt is onzeker.
Uitspraak Rechtbank Den Haag
Inmiddels heeft de rechtbank Den Haag zich uitgesproken over dit onderwerp in een kort geding. In dat geval had de verhuurder de huurprijs met 14,5 procent geïndexeerd op basis van het CPI. Daar verzette de huurder zich tegen. De rechter overwoog dat de aanzienlijke stijging van de energieprijzen geen onvoorziene omstandigheid is die zou moeten leiden tot een wijziging van de indexeringsclausule in de huurovereenkomst.
Volgens de rechter hebben partijen met de indexeringsclausule juist een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de inflatie nu aanmerkelijk hoger is dan partijen tijdens het aangaan van de huurovereenkomst zullen hebben aangenomen, maakt dat niet anders. Dat gezegd hebbende overwoog de rechter dat er een situatie kan bestaan waarin de verhuurder de huurder niet aan de indexeringsclausule kan houden.
De methode van het CBS voor de berekening van de CPI is namelijk niet (meer) adequaat, vanwege een onjuiste invloed van de stijging van de energieprijzen op de CPI. Het CBS heeft de berekeningsmethode inmiddels aangepast. Volgens de rechter moeten de huurder en verhuurder met elkaar in gesprek.
Dat het CBS de nieuwe berekeningsmethode pas vanaf juni 2023 toepast, maakt niet dat partijen zich moeten baseren op de inflatie conform de ‘oude’ berekeningsmethode. Volgens de rechter is het namelijk voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode tot een te hoog en niet reëel CPI heeft geleid. Aangezien het om een kort geding gaat, is deze uitspraak van de rechtbank Den Haag enkel een voorlopig oordeel. Een bodemprocedure moet meer duidelijkheid geven.
Nieuwe berekeningsmethode
Inmiddels wordt de nieuwe berekeningsmethode sinds juni gehanteerd, waarbij het CBS heeft aangekondigd dat de eerdere inflatiecijfers niet worden herzien. De CBS geeft hiervoor als reden dat zij alleen mag herzien als er sprake is geweest van een evidente fout en dat daar geen sprake van is. Hoe de rechtspraak hier naar kijkt zal de toekomst moeten uitwijzen.
Heb je vragen over huurprijsindexatie? Neem contact op met Loes ter Meer.
