Geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd bij verblijf in ingerichte en gestoffeerde wisselwoning

Ingevolge artikel 7:220 lid 5 BW heeft de huurder van een zelfstandige woning, een woonwagen of een standplaats recht op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten indien zijn verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Over deze verhuiskostenvergoeding is in de afgelopen jaren regelmatig door verhuurders en huurders geprocedeerd. De vraag of een verhuurder de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is indien hij de huurder voor de duur van de renovatie een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stelt, is door de lagere rechtspraak en in de literatuur wisselend beantwoord. Met zijn uitspraak van 1 april 2022 schept de Hoge Raad duidelijkheid door te oordelen dat een huurder in zo’n geval geen aanspraak kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.

Verhuurder Portaal is voornemens om bij acht flatgebouwen groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Portaal heeft haar huurders daartoe een renovatievoorstel gedaan. De werkzaamheden zijn in het begin van 2015 gestart. In het najaar van 2015 hebben de werkzaamheden in de woningen van appellanten plaatsgevonden. Deze huurders hebben gedurende een periode van zes weken in een logeerwoning verbleven, die door Portaal ter beschikking was gesteld. Na afloop van de werkzaamheden heeft Portaal aan alle huurders een vergoeding toegekend van € 400,- vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten van de bewoners. In deze procedure vorderen appellanten Portaal te veroordelen tot betaling van de verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Van dit vonnis zijn de huurders in hoger beroep gegaan. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft vervolgens in een tweede tussenarrest een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld, waaronder de vraag of een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning kwalificeert als een verhuizing zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.

In zijn arrest van 1 april 2022 stelt de Hoge Raad allereerst vast dat de parlementaire geschiedenis geen duidelijk aanknopingspunt biedt voor de beantwoording van de vraag of aanspraak op de minimumbijdrage bestaat indien de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt aan de huurder die zijn woning tijdelijk moet verlaten in verband met renovatiewerkzaamheden. De Hoge Raad gaat vervolgens in op de strekking van de wettelijke verhuiskostenregeling, te weten het schadeloos stellen van de huurder voor de kosten die hij wegens verhuizing moet omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de wettelijke minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, schilderwerk, stoffering en aansluiting op nutsvoorzieningen. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een volledig ingerichte wisselwoning biedt de verhuurder de gelegenheid deze verhuis- en inrichtingskosten voor de huurder te voorkomen. Een redelijke wetsuitleg brengt volgens de Hoge Raad dan ook mee dat een huurder, die tijdens een renovatie verblijft in een door de verhuurder aangeboden volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding. Dat geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, althans indien die woning in de gegeven omstandigheden een redelijke en passende voorziening is. Volgens de Hoge Raad kan dit geval niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder geen wisselwoning aanbiedt en de huurder, die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten, niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten heeft dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voor zover een tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, dan kan de huurder in beginsel aanspraak maken op vergoeding van die kosten op de voet van artikel 7:220 lid 2 jo. artikel 7:208 BW, aldus de Hoge Raad.

Op grond van artikel 7:220 lid 5 BW is een verhuurder verplicht bij te dragen in de kosten van de verhuizing van een huurder indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. In zijn arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat deze bijdrageverplichting, geregeld in de leden 5 tot en met 7 van artikel 7:220, van dwingend recht is en de huurder geen afstand kan doen van zijn recht op de verhuiskostenvergoeding door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden of door middel van een in het renovatievoorstel daartoe opgenomen bepaling. Voorts heeft de Hoge Raad in het arrest uit 2016 overwogen dat een huurder alleen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien de renovatiewerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd in bewoonde staat. Niet alleen de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden spelen een rol bij beantwoording van de vraag of een verhuizing noodzakelijk is, maar ook de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien sprake is van een combinatie van renovatiewerkzaamheden met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden zal moeten worden beoordeeld of de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd, een verhuizing noodzakelijk maken. Het maakt daarbij geen verschil of de renovatie op initiatief van de huurder of de verhuurder plaatsvindt. Een huurder die zelf kiest voor een verblijf in een logeerwoning in een situatie waarin de renovatie de verhuizing niet noodzakelijk maakt, kan geen aanspraak maken op de minimumbijdrage. De in artikel 7:220 lid 5 en lid 6 BW neergelegde regelingen zien evenmin op het geval dat de huurder tijdens de renovatie in de woning blijft wonen, ook niet indien achteraf bezien een verhuizing noodzakelijk was. In dat geval gelden de gewone regels met betrekking tot verstoring van het woongenot van de huurder, die recht geven op schadevergoeding, afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3935).

Maar hoe om te gaan met de situatie dat aan de huurder een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking wordt gesteld waarin hij kan verblijven tijdens de renovatie? De enige zaken die de huurder hoeft mee te nemen naar de logeerwoning zijn wat kleding en enkele andere persoonlijke eigendommen. Is in zo’n situatie sprake van een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW en heeft de huurder dus recht op de verhuiskostenvergoeding of kan zo’n tijdelijke, nagenoeg kosteloze verplaatsing niet als een verhuizing worden gekwalificeerd? In rechtspraak en literatuur bestond geen eenduidig antwoord op deze vraag. Met zijn arrest van 1 april 2022 maakt de Hoge Raad een einde aan de bestaande rechtsonzekerheid. Opvallend is dat de P-G en de Hoge Raad van mening verschilden. In zijn lezenswaardige annotatie kwam de P-G tot de conclusie dat ook de tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing. Een andere conclusie zou volgens de P-G geforceerd zijn (“een verhuizing zou toch niet een verhuizing zijn”) en op gespannen voet staan met de wetsgeschiedenis, volgens welke de noodzaak tot verhuizing gelijk staat aan het in verband met de renovatie niet in de woning kunnen blijven wonen (Parket bij de Hoge Raad, 12 januari 2022, ECLI:NL:PHR:2022:493). De Hoge Raad oordeelt echter dat een huurder in zo’n geval geen aanspraak kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding nu de verhuurder een voorziening heeft getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en inrichtingskosten hoeft te maken.

Het ligt op de weg van de verhuurder om in een voorkomend geval in het renovatievoorstel een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning alsmede een concreet aanbod ter zake de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan, te denken valt aan de kosten van opslag van meubilair en het vermaken van gordijnen in verband met een andere maatvoering van de gerenoveerde kozijnen. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft een renovatievoorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden logeerwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning niet kwalificeert als een redelijke en passende voorziening, dan heeft de huurder alsnog recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, die met ingang van 28 februari 2022 € 6.505,- bedraagt.

Dit artikel is gepubliceerd in Tijdschrift voor de Procespraktijk, nr. 3 van 17 juni 2022.