In de Staatscourant van 26 februari 2025 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2025-6896.html heeft de minister een nieuwe versie gepubliceerd van de UAV 2012. Een opmerkelijke stap want de UAV zijn sinds 1968 tot op heden tot stand gekomen in Breed Overleg. Overleg met de branche over een herziening van de UAV 2012 heeft al jaren geen resultaat opgeleverd, hetgeen de minister heeft doen besluiten om de UAV 2012 op een onderdeel eenzijdig te wijzigen. Opmerkelijk, maar ook begrijpelijk. In dit artikel een toelichting en vooral ook enkele praktische aandachtpunten voor de gebruikers van deze versie van UAV.
1. Wet kwaliteitsborging
Sinds 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging van kracht. Deze wet heeft ook voor wijzigingen gezorgd in het Burgerlijk Wetboek van de regeling over aansprakelijkheid na oplevering.
Artikel 7:758 BW regelt de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van het werk. De hoofdregel was dat na oplevering het werk voor risico is van de opdrachtgever en dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit uitgangspunt geldt sinds 1 januari 2024 niet meer omdat een nieuw lid 4 aan artikel 758 is toegevoegd:
“In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”
Door deze wetswijziging komen gebreken die ná de oplevering worden ontdekt voor rekening van de aannemer als die gebreken aan de aannemer zijn toe te rekenen. De aansprakelijkheid na oplevering is gewijzigd in het voordeel van de opdrachtgever en is ruimer geworden. Na oplevering is en blijft de aannemer verantwoordelijk en dus aansprakelijk voor gebreken in het door hem uitgevoerde werk. Op zich geen onredelijk uitgangspunt.
2. UAV 2012 strijdig met 7:758 lid 4 BW
De UAV 2012 (en ook de eerdere versies 1968 en 1989) kent een andere en beperktere regeling omtrent de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Het uitgangspunt van §12 UAV 2012 is dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen na oplevering van het werk. De aannemer is alleen aansprakelijk (volgens §12 lid 2) indien het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer en de opdrachtgever heeft voldaan aan zijn onderzoeks- en mededelingsplicht:
“2. Het in het eerste lid bepaalde lijdt uitzondering indien sprake is van een gebrek:
(a) dat toe te rekenen is aan de aannemer en
(b) dat bovendien ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering dan wel bij de opneming van het werk als bedoeld in § 9, tweede lid, door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden en waarvan
(c) de aannemer binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan.”
Door de wijziging van artikel 7:758 lid 4 BW is de regeling van §12 UAV 2012 sinds 1 januari 2024 strijdig met de wet. Omdat er in Breed Overleg geen overeenstemming over wijziging/aanpassing van de UAV 2012 kon worden bereikt, heeft de minister de wijziging nu eenzijdig doorgevoerd. De regeling van artikel 7:758 lid 4 BW is van semi-dingend recht. Het is geoorloofd voor professionele partijen om van de wet af te wijken. De wet bepaalt wel dat die afwijking uitdrukkelijk en in de aannemingsovereenkomst moet geschieden. De UAV 2012 is een set algemene voorwaarden, dus het verschil met de wet kan niet beschouwd worden als een geoorloofde afwijking. Dat noodzaakt dus – terecht – tot aanpassing van §12 UAV 2012.
3. Louter schrappen is onduidelijk
De aanpassing aan artikel 7:758 lid 4 BW is doorgevoerd op een manier die niet de schoonheidsprijs verdient. De minister heeft de tekst van § 12 lid 1 en 2 UAV 2012 laten vervallen in de UAV 2012 (versie 2025). Hierdoor geldt de oude strijdige regeling niet meer (want vervallen) en geldt voor de aansprakelijkheid na oplevering nu de wettelijke de regeling van art. 7:758 lid 3 BW (aanneming van werk) of art. 7:758 lid 4 BW (aanneming van bouwwerken). Dit is in tekst het resultaat:
Ҥ 12. Aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering
1. (Vervallen).
2. (Vervallen).
3. (Vervallen).
4. De rechtsvordering uit hoofde van een gebrek waarvoor de aannemer krachtens de wet aansprakelijk is, is niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van:
(a) vijf jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, of
(b) tien jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, indien het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te geraken voor de bestemming waarvoor het blijkens de overeenkomst bedoeld is en dit slechts kan worden verholpen of kan worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen.
5. Indien in het bestek een onderhoudstermijn is voorgeschreven, treedt voor de toepassing van deze paragraaf de dag na het verstrijken van die termijn in de plaats van de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd en wordt onder opneming van het werk verstaan: de opneming genoemd in § 11, zesde lid.”
In § 12 UAV staat nu onder de titel “ Aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering” geen letter over deze aansprakelijkheid. Er staat louter 3 keer het woord “ vervallen”. De kop dekt de lading totaal niet en dat geeft onduidelijkheid. Is de aansprakelijkheid vervallen? Ik begrijp niet goed waarom de minister er niet voor heeft gekozen om de tekst van het wetsartikel (iets gewijzigd) over te nemen of daar op zijn minst naar te verwijzen. Lid 1 had zo kunnen luiden en gaf de lezer/gebruiker van de UAV duidelijkheid: “Bij aanneming van bouwwerken is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.”
4. Vervaltermijnen gehandhaafd
De afspraak die ook in Breed Overleg tot stand is gekomen over de vervaltermijn voor het instellen van een rechtsvordering is (terecht) niet gewijzigd. Dus nog steeds moet de opdrachtgever de vijf- en tienjaarstermijn van § 12 lid 4 UAV goed in de gaten houden, want het laten verstrijken van die termijn leidt tot verval van recht. De tekst van § 12 lid 4 is redactioneel lichtelijk aangepast, maar de systematiek is ongewijzigd. Hierdoor vervalt (nog steeds) de aansprakelijkheid uit hoofde van art. 7:758 lid 3 of 4 BW na verloop van 5 of 10 jaar, in plaats van de wettelijke verjaringstermijn van 10 of 20 jaar.
5. Gids Proportionaliteit
De UAV 2012 is een set met paritaire algemene voorwaarden. Eenzijdig wijzigen door de gebruiker (als die een aanbestedende dienst is) kan disproportioneel zijn volgens Voorschrift 3.9 C Gids Proportionaliteit. De minister heeft nu de UAV 2012 (versie 2025) eenzijdig gewijzigd. Strikt genomen kan men zich de vraag stellen of dat wel proportioneel is. Die soep wordt uiteindelijk niet zo heet gegeten. Immers de motivering voor de wijziging is het opheffen van de strijdigheid met de wet. Dat lijkt inhoudelijk bijzonder proportioneel. Theoretisch zou je de stelling kunnen betrekken dat door deze wijziging de UAV 2012 (versie 2025) niet meer paritair zijn. Laten we die geest maar snel in een fles terug doen. Daar heeft de praktijk weinig aan.
6. Enkele praktische tips
De beperkte wijziging van de UAV 2012 kan helaas tot onwenselijke bedrijfsongevallen leiden. Om dergelijke ongelukken met deze nieuwe versie te voorkomen geef ik enkele tips.
Tip 1: hanteer altijd als naam UAV 2025
De naam van deze versie van de UAV is verwarrend en leidt in de praktijk tot misverstanden.
Het onderscheidend vermogen tussen UAV 2012 en UAV 2012 (versie 2025) is klein. De UAV 2012 is niet ingetrokken en bestaat nog steeds. Stel partijen vergeten te verwijzen naar “versie 2025”. De extensie ontbreekt. Welke versie van de UAV 2012 is dan van toepassing? Dat zal de UAV 2012 (oud) zijn. Juist omdat de regeling over aansprakelijkheid na oplevering zo fors is gewijzigd adviseer ik om consequent te spreken over UAV 2025. Dat laat geen tot weinig ruimte bestaan over de vraag welke versie partijen op hun overeenkomst van toepassing verklaren. Niet voor niets spreekt men ook over de UAV-GC 2025. Wel zo duidelijk.
Tip 2: citeer de wetstekst
Neem bij toepasselijkheid van de UAV 2025 in het bestek of de aannemingsovereenkomst een aparte bepaling op over de aansprakelijkheid na oplevering. Dat zou een citaat (bijna letterlijk) van de wetstekst kunnen zijn: “Bij aanneming van bouwwerken is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.”
Het lijkt een open deur, maar voor het besef bij partijen dat er tussen hen wel degelijk een regeling geldt over aansprakelijkheid ondanks het driewerf hanteren van het woord “vervallen” in § 12. Contracten worden altijd nog beter gelezen dan de wet en bovendien moet de inhoud van een contract duidelijk zijn.
Tip 3: gebruik de UAV 2025 in de hele keten
Als in de relatie opdrachtgever – aannemer de UAV 2025 wordt gebruikt moet de aannemer er voor zorgen dat hij in de overeenkomsten met al zijn onderaannemers ook de UAV 2025 van toepassing verklaart. Als in de onderaannemingsovereenkomst (bewust of per ongeluk) de UAV 2012 van toepassing wordt verklaard, komt de (hoofd) aannemer in een contractueel zeer ongunstige positie te verkeren. Hij is naar de opdrachtgever aansprakelijk na oplevering conform artikel 7:758 lid 4 BW en de onderaannemer kan zich jegens de aannemer nog beroepen op de (oude) regeling van § 12 UAV 2012.
7. Tot slot
Als opmaat voor een integrale herziening van de UAV 2025 is deze aanpassing nuttig en nodig. De manier waarop en de systematiek hadden beter gekund. Contracten en ook algemene voorwaarden moeten leesbaar en duidelijk zijn. Dat had bij het omkatten van de UAV 2012 naar UAV 2025 beter gekund.
Bij Kennedy Van der Laan houden wij de ontwikkelingen in het bouwrecht nauwlettend in de gaten. Heb je vragen over dit artikel of over de UAV 2025, neem contact op met Richard-Jan Roks of Gracia de Vries.
