Recht op verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf bij vrienden

Op grond van artikel 7:220 lid 5 BW heeft de huurder van een zelfstandige woning, een woonwagen of een standplaats recht op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (‘verhuiskostenvergoeding’) indien zijn verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Over de verhuiskostenvergoeding is in de afgelopen jaren regelmatig door verhuurders en huurders geprocedeerd. In het arrest van 15 september 2023 staat onder meer de vraag centraal of een huurder recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding indien hij gedurende de renovatie bij vrienden logeert en ten behoeve van dit verblijf slechts een aantal persoonlijke bezittingen heeft meegenomen. In zijn arrest oordeelt de Hoge Raad dat een huurder ook in een dergelijk geval aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding indien bijkomende omstandigheden aan de zijde van een huurder nopen tot een verhuizing tijdens (een deel van) de werkzaamheden.

Huurder huurt een woning van verhuurder Trivire. In de woning van huurder hebben in de periode van 4 tot en met 18 september 2019 werkzaamheden plaatsgevonden. Met de uitvoering van de werkzaamheden is huurder akkoord gegaan. Gedurende de uitvoering van de werkzaamheden heeft huurder bij vrienden gelogeerd. Huurder vordert in deze procedure, voor zover in cassatie van belang, dat Trivire wordt veroordeeld tot betaling van € 6.095 als verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. In dit verband heeft hij aangevoerd dat de werkzaamheden aan de woning (deels) moeten worden aangemerkt als een renovatie en dat de overlast (vooral door geluid en stof) zo erg was dat hij door die renovatie heeft moeten verhuizen. Huurder heeft voorts aangevoerd dat hij als zzp’er - journalist/columnist/schrijver - vanuit huis pleegt te werken en dat dit door de renovatiewerkzaamheden niet mogelijk was. Trivire heeft niet betwist dat huurder als zzp’er vanuit huis werkt en, hoewel zij twijfels heeft geuit bij het vanuit een sociale huurwoning door huurder mogen werken, evenmin betwist dat huurder in de verhouding tussen partijen daar ook mocht werken. Desgevraagd heeft Trivire ter zitting niet de uitspraak willen doen dat huurder gedurende de werkzaamheden vanwege die renovatiewerkzaamheden niet thuis heeft kunnen werken, maar Trivire heeft ook niet uitgesloten dat huurder in elk geval op een aantal dagen niet thuis heeft kunnen werken. De kantonrechter heeft de verhuiskostenvergoeding toegewezen op grond van de overwegingen, kort gezegd, dat weliswaar de renovatiewerkzaamheden als zodanig een verhuizing niet noodzakelijk maakten, maar dat de door huurder aangevoerde bijkomende omstandigheden wel noopten tot een verhuizing. Trivire is van dit vonnis in hoger beroep gegaan.

In cassatie staat veronderstellenderwijs vast dat sprake was van een renovatie en dat in verband met de renovatiewerkzaamheden een tijdelijke verhuizing noodzakelijk was. In cassatie staat eveneens vast dat huurder in de periode waarin de renovatie plaatsvond bij vrienden heeft verbleven en hij slechts een beperkt aantal persoonlijke voorwerpen heeft meegenomen. Verhuurder heeft aan de huurder geen volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking gesteld. De kernvraag luidt of de huurder in een dergelijke situatie aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding. Het hof Den Haag heeft die vraag ontkennend beantwoord. Het hof is - kort samengevat - van mening dat alleen aanspraak kan worden gemaakt op een verhuiskostenvergoeding als een huurder méér verplaatst dan een beperkt aantal (logeer)spullen. Die situatie doet zich hier niet voor, als gevolg waarvan geen sprake is van een ‘verhuizing’ in de zin van art. 7:220 lid 5 BW en dus ook geen aanspraak bestaat op de forfaitaire minimumbijdrage als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW, aldus het hof. Tegen dat oordeel komt huurder op in cassatie. De Hoge Raad oordeelt als volgt.

Indien een verhuizing noodzakelijk is in verband met een renovatie draagt de verhuurder van de woonruimte bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders wordt bij ministeriële regeling vastgesteld en deze bijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat voornoemde noodzaak er is als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet alleen de aard en omvang van de werkzaamheden zijn daarbij bepalend. Denkbaar is dat de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar dat het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is om het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Tot de bijkomende omstandigheden behoort de omstandigheid dat de huurder, zoals in het onderhavige geval, in de regel vanuit huis werkt. Bij de beoordeling of deze noodzaak zich voordoet, speelt onder meer een rol of aan de huurder alternatieve werkruimte, bijvoorbeeld bij de werkgever, ter beschikking staat. Een huurder kan evenmin aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding indien de verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen die de huurder in staat stelt om zijn werkzaamheden te verrichten. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.

Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat - indien sprake is van een noodzaak tot verhuizing - de huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist. Uit het voorgaande volgt dat het feit dat de huurder tijdelijk bij vrienden gaat logeren en niet meer meeneemt dan enkele persoonlijke voorwerpen, niet uitsluit dat van een verhuizing sprake is, aldus de Hoge Raad.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof Den Haag en verwijst het geding naar het hof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing.

Op grond van artikel 7:220 lid 5 BW is een verhuurder verplicht bij te dragen in de kosten van de verhuizing van een huurder indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie.

Over de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding is in de afgelopen jaren veelvuldig geprocedeerd, tot aan de Hoge Raad aan toe. Ik vat de arresten waarmee de Hoge Raad een einde heeft gemaakt aan de bij verhuurders en huurders bestaande rechtsonzekerheid, kort samen. De overwegingen van de Hoge Raad bieden een concrete en duidelijke richtsnoer voor verhuurders en huurders voor de beoordeling van de vraag wanneer een verhuizing wegens renovatiewerkzaamheden noodzakelijk is en voorts wanneer een verhuurder de verhuiskostenvergoeding aan zijn huurder is verschuldigd.

In zijn arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726; ‘Portaal I’) heeft de Hoge Raad (onder meer) geoordeeld dat:

1. de verhuiskostenregeling van dwingend recht is en de huurder geen afstand kan doen van zijn recht op de verhuiskostenvergoeding door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden of door middel van een in het renovatievoorstel daartoe opgenomen bepaling.
2. indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden, de verhuiskostenvergoeding alleen is verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden - op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden - het noodzakelijk maken dat een huurder verhuist.
3. een huurder éénmaal recht heeft op de verhuiskostenvergoeding, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt en ongeacht of de huurder na de renovatie terugkeert in de gerenoveerde woning.
4. de verhuiskostenvergoeding een forfaitair karakter heeft zodat de huurder ook recht heeft op de vergoeding indien hij geen kosten of minder kosten maakt.

In zijn arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:493; ‘Portaal II’) heeft de Hoge Raad (onder meer) geoordeeld dat:

1. een huurder alleen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien de renovatiewerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd in bewoonde staat. Niet alleen de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden spelen een rol bij beantwoording van de vraag of een verhuizing noodzakelijk is, maar ook de persoonlijke omstandigheden van de huurder.
2. een huurder, die zelf kiest voor een verblijf in een logeerwoning in een situatie waarin de renovatie de verhuizing niet noodzakelijk maakt, geen aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding.
3. de in artikel 7:220 lid 5 en lid 6 BW neergelegde regelingen niet zien op het geval dat een huurder tijdens de renovatie in de woning blijft wonen, ook niet indien achteraf bezien een verhuizing noodzakelijk was. In dat geval gelden de gewone regels met betrekking tot verstoring van het woongenot van de huurder, die recht geven op schadevergoeding, afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (zie ook HR 7 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3935).
4. een redelijke wetsuitleg meebrengt dat een huurder die tijdens een renovatie zijn woning moet verlaten en tijdens die periode verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning geen aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding nu de verhuurder een voorziening heeft getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en inrichtingskosten hoeft te maken.

In zijn arrest van 15 september 2023 herhaalt de Hoge Raad een aantal van zijn eerdere, hiervoor samengevatte overwegingen waaronder de overweging dat het denkbaar is dat de werkzaamheden het weliswaar voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken om het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar dat het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder wel noodzakelijk is om de woning tijdens (een deel van) de renovatie te verlaten. De Hoge Raad voegt hier nu aan toe dat tot deze bijkomende omstandigheden de omstandigheid behoort dat een huurder - in de regel - vanuit huis werkt. Ook in zo’n geval moet uiteraard worden beoordeeld of het voor deze huurder noodzakelijk is dat hij tijdelijk verhuist. Bij de beoordeling of deze noodzaak zich in zo’n geval voordoet, speelt onder meer een rol of aan de huurder alternatieve werkruimte ter beschikking staat, bijvoorbeeld via zijn werkgever. Een huurder kan evenmin aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding indien zijn verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen die de huurder in staat stelt om zijn werk uit te oefenen tijdens de renovatie. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. Tot slot overweegt de Hoge Raad dat het voor de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding niet is vereist dat de huurder enig deel van zijn inboedel verhuist. Ook in het geval de huurder niet of nauwelijks spullen meeneemt naar zijn tijdelijke logeeradres kan sprake zijn van een verhuizing.

Dit artikel is gepubliceerd in Tijdschrift voor de Procespraktijk, nr. 6 van 14 december 2023.