Kennedy Van der Laan (KVdL) gaf onlangs haar cliënten, onder de inspirerende leiding van Nico Jacobs, de gelegenheid een stukje meer in de diepte en meer concreet in duurzaamheid en circulariteit te duiken. Wij, Codabel Esset, de op de Benelux gespecialiseerde asset manager, hebben KVdL al diverse malen ingeschakeld voor de begeleiding van aankopen van vastgoedportefeuilles. Duurzaamheid en circulariteit waren steevast thema’s voor de techneuten. Nu blijkt het een steeds meer holistische aangelegenheid te worden die alle aspecten van het vastgoed en ons leven beïnvloeden. Zowaar organiseerde het Amsterdamse advocatenkantoor op 31 mei 2022 een waar seminar over dit onderwerp.
De kick-off vond plaats aan de hand van een presentatie van Richard-Jan Roks, de specialist op het terrein van aanbestedingen. Interessant om te zien dat duurzaamheid nog niet een groot onderdeel is van aanbestedingen. In 63% van de gevallen maakt het geen onderdeel uit van het proces. Roks vraagt zich dan ook af of die vrijblijvendheid niet op de schop moet.
Als we over vastgoed spreken gaat het onderwerp al snel over bouwen. Dit terwijl er meer tweedehands vastgoed bestaat dan nieuwgebouwde objecten. De wijze van het bouwen gaat echter op de schop en de eigendomsstructuur staat ter discussie. Jan Hein Meerburg hield hierover een uitgebreide presentatie waarin hij pleitte voor een langere nazorg van de ontwikkelaar en bouwer. Een structuur die de circulariteit moet bevorderden vergt het teruggeven van het pand na verloop van de economische levensduur aan de creator. Door middel van een lease of een statiegeldmodel. Ik vraag me af of voor vastgoed dit de geschikte modellen zijn. Immers heeft vastgoed een lange levensduur en is custom built en vrijwel altijd “uniek”. Kort gezegd komt mijn bezwaar neer op dat het “teruggeven” van het vastgoed aan het einde van de rit een gebrekkigere liefde tijdens de eigendomsperiode van de gebruiker ten gevolge kan hebben. Hiermee komen we op de aloude problematiek Agent vs Principaal. Door de eigenaar/gebruiker tijdens niet de volle Principaal te laten zijn komt het vastgoed eerder dan noodzakelijk aan zijn eind. Daarnaast vergt dit voor bouwers een te groot kapitaalbeslag en gaat het gepaard met gecompliceerd doorgeven van de return liability bij verkoop van het object aan een andere bouwer of belegger.
Dan was daar Loes ter Meer. Zij nam ons mee naar het terrein van aansprakelijkheid voor de naleving van de energiebesparingsplicht en de rapportage hierover. In welke mate is de vastgoedeigenaar, huurder of onderhuurder aansprakelijk en verantwoordelijk? Ik heb dit als eigenaar/manager van een groot aantal panden met interesse gevolgd. Doorslaggevend in deze materie is de feitelijke zeggenschap van de operatie. Niet helemaal hetzelfde terrein, maar ik herinner me een situatie waarin ik aan een grote Nederlandse bierbrouwer verhuurde en dat de huurder van de brouwer en exploitant het frietvet gewoon de kelder in liet lopen. Op dat moment voelde de brouwer zich een beetje minder contractspartij. Mijn take away hierbij was dat de verantwoordelijkheid niet stopt bij jezelf, maar dat andermans acties en gedragingen impact kunnen hebben op de eigen positie.
Na de mensen van de wet en het recht, was het tijd voor de dwarsdenker. Dit in de persoon van Thomas Rau. Prikkelend zijn niet alleen zijn architectonische werken; de achterliggende gedachte is mogelijk nog prikkelender. Afval is geen afval. Waarvoor de een het gedragen truitje afval is, geeft de ander het een nieuw leven. Hierin kun je nog verder gaan. Kleine onderdelen van het gecreëerde of gebouwde zijn vaak ook weer verder te gebruiken. Vandaar de gedachte van een materiaalpaspoort om te faciliteren dat de gebruiker van het eindproduct ook de functie verzorgt van depot. Denk dat Rau de ladder tegen de juiste muur heeft gezet met de nadruk op circulariteit ten behoeve van duurzaamheid. Terecht ziet hij energieschaarste niet als bottle neck. In de energievoorziening verwacht hij op korte termijn baanbrekende ontwikkelingen. Des te meer kan de focus dan worden gelegd op circulariteit. Hij ergert zich rot aan het grote aantal plastics. Door de markt zich te laten beperken tot zeg drie soorten zal grootschalige recycling sneller tot ontwikkeling komen. Kortom … er is nog veel werk te doen!
