Rechtbank Amsterdam, 11 september 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:4543 (kort geding)
De verhuurder is in beginsel verplicht om een gebrek in de woning te verhelpen als de huurder hier om vraagt. Als dit gebrek het huurgenot van de huurder in voldoende mate aantast, dan heeft de huurder recht op een tijdelijke huurprijsvermindering. De verplichting van de verhuurder om de schade van de huurder als gevolg van het gebrek te vergoeden, is echter geenszins een vanzelfsprekendheid. In deze uitspraak honoreert de kantonrechter de vordering van de huurder tot vergoeding van zijn schade als gevolg van (het niet tijdig verhelpen van) het gebrek.
Casus en hoofdoverwegingen van de rechtbank
Eiser en zijn echtgenoot huren van gedaagde een zelfstandige woning. Op 5 februari 2018, herhaald bij email van 15 februari 2018, heeft eiser aan de beheerder van het complex verzocht om de lekkage van de afvoerpijp in het plafond en de als gevolg daarvan ontstane schade in zijn woning te herstellen. Gedaagde heeft huurder naar de Vereniging van Eigenaars verwezen, die hem met zijn klacht weer heeft terugverwezen naar de verhuurder. Na herhaalde e-mails van eiser heeft de beheerder uiteindelijk de lekkage in het gehuurde onderzocht, maar nagelaten de lekkage te herstellen, ondanks herhaaldelijk verzoek daartoe van eiser. Omdat de klachten van eiser onvoldoende serieus worden genomen, heeft eiser bij de directeur van de beheerder zijn beklag gedaan en erop gewezen dat zijn gezondheidsproblemen (eiser is COPD- en hartpatiënt) door de gebreken verergeren. Eiser heeft de beheerder geïnformeerd dat de woning nagenoeg onbewoonbaar is. Begin juli 2020 is eiser met spoed opgenomen in het ziekenhuis met longklachten en is hij door zijn longarts dringend geadviseerd niet terug te keren naar de woning totdat de woning is gesaneerd. Eiser en zijn echtgenoot verblijven om die reden sinds augustus 2020 in een hotel. De afdeling Toezicht & Handhaving van de Gemeente Amsterdam heeft de beheerder en de verhuurder aangeschreven en hen verzocht het lekkageprobleem en de gevolgschade in de woning te verhelpen.
Eind augustus 2020 is een deel van de standleiding van de woning vervangen en zijn er bouwdrogers in de woning geplaatst zonder dat de inboedel van eiser is afgedekt. Tevens zijn er herstelwerkzaamheden in de woning verricht.
Eiser vordert in dit kort geding de veroordeling van verhuurder tot herstel van de gebreken alsmede herstel van de als gevolg van de gebreken ontstane gevolgschade. Tevens vordert eiser dat aan hem een vervangende, ingerichte woonruimte wordt aangeboden dan wel een bedrag van € 2.500,- als voorschot op de definitieve vergoeding voor zijn verblijfskosten elders voor zolang zijn woning onbewoonbaar is. Tot slot vordert eiser gedaagde te veroordelen tot betaling van een voorschotbedrag van € 1.000,- op de door hem geleden schade. Aan zijn vordering legt eiser ten grondslag dat zijn echtgenoot en hij niet langer in hun woning kunnen wonen en noodgedwongen in een hotel verblijven. Hoewel er werkzaamheden zijn verricht, betwijfelt eiser of de lekkage naar behoren is verholpen en of de schimmelverwijdering zorgvuldig is gebeurd, nu dit niet door een gespecialiseerd bedrijf is uitgevoerd. Daarbij komt dat de vertrekken niet zijn afgesloten en de inboedel niet is afgedekt waardoor de bouwdrogers de aanwezige schimmel en fijnstof door de woning hebben geblazen. Eiser heeft er, gezien zijn gezondheidssituatie, groot belang bij dat de woning vrij is van schimmel(sporen). Verder benadrukt eiser dat hij tevergeefs veelvuldig heeft geklaagd bij de beheerder van gedaagde en gedaagde zelf. Omdat een voortvarende reactie op de klachten is uitgebleven, is gedaagde tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en op grond van het bepaalde in artikel 7:208 BW gehouden de gevolgschade te herstellen en is toekenning van een het gevorderde voorschot op zijn schade gerechtvaardigd, aldus eiser.
Gedaagde voert primair aan dat eiser niet-ontvankelijk is in zijn vordering omdat de uitvoering van de (herstel)werkzaamheden niet ligt binnen de invloedssfeer van gedaagde als verhuurder. Het is de VvE die verantwoordelijk is voor de opdracht tot herstel van de gebreken. Subsidiair beroept gedaagde zich erop dat het spoedeisende belang bij de vordering ontbreekt nu alle noodzakelijke werkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd. De resterende werkzaamheden zijn of niet dringend noodzakelijk, vallen onder huurdersonderhoud of worden gedekt door de inboedelverzekering van eiser. De kantonrechter oordeelt als volgt.
De kantonrechter is van oordeel dat eiser ontvankelijk is in zijn vorderingen. Door te stellen dat sprake is van gebreken waaronder schimmel(sporen)in de woning die hem beletten in de woning te verblijven, heeft eiser voldoende aangevoerd om een spoedeisend belang bij zijn vorderingen aan te nemen. Of de uitvoering van de werkzaamheden wel of niet binnen de invloedsfeer van gedaagde ligt, vergt een inhoudelijke beoordeling van het geschil en het antwoord op deze vraag is niet relevant voor de ontvankelijkheid van eiser.
De kantonrechter beoordeelt vervolgens of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van eiser in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Deze vraag beantwoordt de kantonrechter bevestigend.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gebrekkige standleiding inmiddels is vervangen. Gesteld noch gebleken is dat er sindsdien nog een lekkage is geweest. De stelling van eiser dat de reparatie mogelijk niet goed is uitgevoerd, is in het licht van de aard van de kort geding procedure onvoldoende onderbouwd. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen. Ter zitting is door eiser toegelicht dat het met name nog gaat om achtergebleven schimmel(sporen) en fijnstof dat professioneel moet worden verwijderd en gereinigd naar maatstaven van goed vakmanschap. Volgens eiser is deze schade het gevolg van een gebrek en doet hij daarom een beroep op het bepaalde in artikel 7:208 BW.
Voor de vraag of het beroep op dit artikel terecht is, is bepalend of sprake is van een gebrek aan de woning in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Niet in geschil is dat er in de woning lekkage is ontstaan door een kapotte standleiding. Hierdoor had eiser niet langer het huurgenot dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit is aan te merken als een gebrek. De verhuurder is in zo’n geval alleen aansprakelijk voor de schade als gevolg van een aan de verhuurder toe te rekenen gebrek dat is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst. Daarnaast is de verhuurder aansprakelijk voor schade als gevolg van het niet tijdig verhelpen van het gebrek dat aan hem kan worden toegerekend, aldus de kantonrechter
Of gedaagde het ontstaan van het oorspronkelijke gebrek moet worden toegerekend, kan volgens de kantonrechter in het midden blijven, nu voorshands voldoende aannemelijk is gemaakt dat gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten in het adequaat verhelpen daarvan. Het betoog van gedaagde dat hij er alles aan heeft gedaan om het gebrek te verhelpen, wordt door de kantonrechter niet serieus genomen door de vele e-mails die eiser heeft moeten schrijven voordat op de klachten überhaupt werd gereageerd. Daar komt bij dat het hier een ernstige klacht betreft en het circa 2,5 jaar heeft moeten duren voordat de lekkage is verholpen. Ten gevolge van het gebrek en dit tijdsverloop (waardoor de situatie steeds is verergerd) is de woning onbewoonbaar. Ook als, veronderstellende wijs, het standpunt van gedaagde wordt gevolgd dat de medewerking van de VvE noodzakelijk was, is gedaagde tekortgeschoten in het tijdig inschakelen van de VvE. Dat de uitvoering van het herstel niet binnen de invloedsfeer van gedaagde ligt, vindt de kantonrechter overigens weinig geloofwaardig als bedacht wordt dat gedaagde met 16 appartementsrechten in de VvE is vertegenwoordigd en dus nadrukkelijk van zich kan laten horen binnen de vereniging. Door eiser is voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat de schimmel(sporen) niet afdoende zijn verholpen en dat dit door een gecertificeerd bedrijf moet gebeuren. Dit deel van de vordering wordt dan ook toegewezen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter komt eiser ook het gevorderde voorschot op zijn schade toe. De schade is immers als gevolg van de langdurige lekkage ontstaan. De vordering om aan eiser vervangende gemeubileerde woonruimte aan te bieden dan wel een voorschot van € 2.500,- op de nog nader vast te stellen gevolgschade wordt ook gehonoreerd. Anders dan gedaagde heeft betoogd, is de woning namelijk nog steeds niet bewoonbaar. Daartoe dienen de schimmel(sporen) en fijnstof in de woning deskundig te worden verwijderd en dient de woning met de aanwezige inboedel grondig en professioneel te worden gereinigd en naar maatstaven van goed vakmanschap te worden opgeleverd.
Duiding
In deze zaak staat vast dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Een lekkage van de afvoerpijp in het plafond van een woning zal immers niet snel kunnen worden aangemerkt als een omstandigheid die aan de huurder moet worden toegerekend. In zo’n geval is de verhuurder verplicht om het gebrek op verlangen van de huurder te verhelpen, zo bepaalt artikel 7:206 lid 1 BW. Alleen als het verhelpen onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, is de verhuurder van zijn herstelverplichting ontslagen. Het herstel van de door het gebrek ontstane schade valt overigens niet onder de herstelverplichting van artikel 7:206 BW. Dit artikel ziet uitsluitend op het herstel van het gebrek zelf.
Niet alleen rust er op de verhuurder een verplichting tot het verhelpen van het gebrek, de verhuurder is ook gehouden de schade als gevolg van het gebrek aan de huurder te vergoeden. De enkele aanwezigheid van een gebrek leidt echter niet tot schadeplichtigheid aan de zijde van de verhuurder. Artikel 7:208 BW stelt namelijk (onder andere) als voorwaarde dat een gebrek dat na het sluiten van de huurovereenkomst is ontstaan aan de verhuurder toerekenbaar is. Dit betekent dat het (ontstaan van het) gebrek te wijten moet zijn aan zijn schuld of op grond van de wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor risico van de verhuurder komt. De kantonrechter laat in deze uitspraak in het midden of het oorspronkelijke gebrek, de lekkage zelf, aan de verhuurder kan worden toegerekend. Volgens de kantonrechter kan de schade als gevolg van het niet tijdig verhelpen van het gebrek namelijk aan de verhuurder worden toegerekend en is de verhuurder om die reden voor deze schade aansprakelijk. Uit het vonnis wordt niet duidelijk of de kantonrechter van mening is dat de schade als gevolg van het niet tijdig en adequaat verhelpen van het gebrek in casu wordt bestreken door artikel 7:208 BW of (en dit lijkt mij de juiste rechtsgrond) dat het toekennen van de gevorderde schadevergoeding is gebaseerd op artikel 6:74 e.v. BW.
Voorts maakt de kantonrechter korte metten met het argument van de verhuurder dat de uitvoering van de werkzaamheden niet ligt binnen zijn invloedssfeer als verhuurder, maar binnen de invloedsfeer van de VvE als eigenaar van het complex. In zijn verhouding tot de huurder is de verhuurder immers verantwoordelijk voor het deugdelijke en tijdige herstel van gebreken aan de woning en het verschaffen van het rustig huurgenot aan de huurder, niet de VvE. De verhuurder hoeft, zoals gezegd, alleen dan niet tot herstel van een gebrek over te gaan als dat onmogelijk is of onredelijk hoge uitgaven vereist. Het is inderdaad goed mogelijk dat de verhuurder voor het herstel van een gebrek afhankelijk is van de medewerking van de (vergadering en/of het bestuur van de) VvE, maar deze medewerking kan de verhuurder gewoonweg vragen en indien nodig in rechte afdwingen op grond van artikel 5:121 BW.
Dit artikel is gepubliceerd in Tijdschrift voor de Procespraktijk, nr. 6 van 14 december 2020.
