Notice Given is Final, Unless…

Bespreking van het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2011 (LJN: BP4335) Deze zaak betreft een vordering tot vaststelling van het tijdstip waartegen een huurovereenkomst van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is beëindigd en tot ontruiming van het gehuurde. De vraag die in cassatie centraal staat, is of de opzegging door de verhuurder, nu de verhuurder zijn vordering niet heeft ingesteld vóór de datum waartegen is opgezegd, haar werking heeft verloren. Feiten Verhuurder X verhuurt met ingang van 1 juni 2002 de 290-bedrijfsruimte aan Y. Y exploiteert in het gehuurde een supermarkt en slijterij. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar. Bij brief van 26 mei 2006 heeft X de huurovereenkomst met Y opgezegd tegen 1 juni 2007. Als grond voor de opzegging heeft X aangevoerd dat hij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Y stemt niet in met de huuropzegging. Artikel 7:295 lid 1 BW bepaalt dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft, tenzij de huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft ingestemd, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als bedoeld in lid 2. Lid 2 van artikel 7:295 BW bepaalt dat de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst zal eindigen. X start bij inleidende dagvaarding van 6 november 2007 een procedure ex. artikel 7:295 lid 2 BW, tot vaststelling van het tijdstip waartegen de huurovereenkomst zal eindigen en veroordeling van Y tot ontruiming van het gehuurde.

De kantonrechter

De kantonrechter beslist in eerste aanleg dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2009 zal eindigen en veroordeelt Y om het gehuurde per 1 januari 2009 ontruimd aan X op te leveren. Y berust niet in het oordeel van de kantonrechter en stelt hoger beroep in.

Het hof

In hoger beroep voert Y onder meer aan dat, nu X zijn vordering niet heeft ingesteld vóór 1 juni 2007 (de datum waartegen is opgezegd) de opzegging haar werking heeft verloren en daarmee de huurovereenkomst is verlengd met een volgende aansluitende periode van vijf jaar. Het hof stelt vast dat de wet geen termijn stelt waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging moet instellen en neemt terecht als uitgangspunt dat niet kan worden geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst zijn werking verliest als deze wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (HR 12 juni 2009, NJ 2009/272 (Aldi/Hendriks-Haijer)). Voor de beantwoording van de vraag of X de vordering tijdig heeft ingesteld, zoekt het hof aansluiting bij artikel 7:230 BW. Artikel 7:230 BW is een algemene regeling die ziet op gevallen waarin een huurder het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken zonder dat zij daarover iets regelen. Artikel 7:230 BW bepaalt dat de huurovereenkomst in dat geval voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Het hof oordeelt met inachtneming van artikel 7:230 BW dat de opzegging (door X) haar werking heeft verloren omdat X de vordering heeft ingesteld ná verloop van de datum waartegen is opgezegd en zij niet van een andere bedoeling heeft blijk gegeven. Het hof wijst de vordering van X alsnog af

De Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat het Hof ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij artikel 7:230 BW. Dit artikel ziet op de situatie dat de huurder het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst blijft gebruiken, terwijl daaromtrent verder niets is geregeld. Die situatie doet zich bij huur van bedrijfsruimte, dat met artikel 7:295 BW een eigen regeling kent, niet voor. Op grond van artikel 7:295 BW geldt juist dat de opzegging van de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk op de beëindigingsvordering van de verhuurder heeft beslist. Daarmee is een continuering van de opgezegde huurovereenkomst gewaarborgd en is de huuropzegging slechts de voorwaarde voor het kunnen instellen van een beëindigingsvordering. Het hof mocht de vorderingen van X dan ook niet afwijzen op de enkele grond dat X niet gesteld heeft dat hij tijdens de opzegtermijn door middel van concrete verklaringen of gedragingen aan Y duidelijk heeft gemaakt dat hij bij zijn opzegging, ook al had Y daarmee niet ingestemd, volhardde.

Conclusie

Indien er nog onduidelijkheid bestond over de vraag of er een uiterste datum verbonden is aan het instellen van een beëindigingsvordering na het opzeggen van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte, dan heeft de Hoge Raad hier met dit arrest korte metten mee gemaakt. De huuropzegging verliest niet haar werking enkel op de grond dat de verhuurder de beëindigingsvordering heeft ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd. Ook het enkele achterwege blijven van uitingen van de verhuurder dat deze in de opzegging volhardt maakt niet dat de gedane opzegging haar werking verliest. Het is aan de huurder om feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen dat er sprake is van omstandigheden waaruit blijkt dat de verhuurder afstand zou hebben gedaan van zijn recht om de huurovereenkomst te beëindigen.