Niet iedere huurder geniet ontruimingsbescherming

Bij het eindigen van een huurovereenkomst met betrekking tot zogeheten artikel 7:230a-ruimte hoeft de (gewezen) huurder de ruimte niet onmiddellijk ontruimd aan de (gewezen) verhuurder ter beschikking te stellen. De huurder geniet immers van rechtswege ontruimingsbescherming, in elk geval gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de verhuurder de ontruiming schriftelijk heeft aangezegd. Op dit wettelijke uitgangspunt gelden verschillende uitzonderingen. In deze uitspraak wordt op twee van deze uitzonderingen nader ingegaan. Voorts besteedt de voorzieningenrechter aandacht aan de wederzijdse belangen van partijen. Het is de vraag of dit laatste terecht is gebeurd of dat de rechter had kunnen volstaan met de conclusie dat aan de huurder geen beroep op ontruimingsbescherming toekomt.

Verhuurder is eigenaar van een pand dat zij in 2017 heeft gekocht van de huurder, stichting alFitrah. De stichting gebruikt het pand onder meer als moskee. Verhuurder wil in het pand op termijn appartementen realiseren. In de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten, is afgesproken dat de feitelijke levering van het pand uiterlijk op 1 juli 2018 zal plaatsvinden en dat de stichting het pand tot die tijd mag blijven gebruiken. Deze termijn, zo zijn partijen verder overeengekomen, kan worden verlengd indien de sloop van het verkochte tot realisatie van de beoogde bestemming door vertraging nog niet opportuun is. Op 30 juli 2018 respectievelijk 31 januari 2020 hebben partijen in afwijking van en in aanvulling op de koopovereenkomst een overeenkomst gesloten waarin de datum van de feitelijke levering is uitgesteld en zijn partijen een boete overeengekomen van € 200.000 voor het geval het pand niet op de afgesproken datum (1 september 2021) leeg en zonder aanspraak op rechten is opgeleverd aan verhuurder. De stichting weigert het pand op 1 september 2021 aan de verhuurder op te leveren waarop verhuurder in dit kort geding de ontruiming vordert, op straffe van een dwangsom van € 200.000. De stichting voert verweer en stelt zich primair op het standpunt dat de overeenkomsten van 30 juli 2018 en 31 januari 2020 ongeldig zijn, omdat deze onder dwang/misbruik van omstandigheden/grote druk zijn tot stand gekomen. Voorts is de stichting van mening dat zij op grond van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming geniet. De stichting voert daarbij aan dat de ontruiming nog niet door de verhuurder is aangezegd en dat, als de ontruiming wel is of wordt aangezegd, zij ontruimingsbescherming geniet, omdat zij dan de bevoegdheid toekomt om een verlengingsverzoek bij de kantonrechter in te dienen.

Allereerst is de voorzieningenrechter van mening dat de tussen partijen gesloten overeenkomsten rechtsgeldig zijn, te meer nu de stichting heeft nagelaten voldoende concrete omstandigheden naar voren te brengen die erop wijzen dat de overeenkomsten onder dwang, misbruik van omstandigheden respectievelijk grote druk tot stand zijn gekomen. De voorzieningenrechter beantwoordt vervolgens de vraag of het aannemelijk is dat de stichting ontruimingsbescherming geniet of dat sprake is van een van de uitzonderingssituaties als bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW. De voorzieningenrechter meent dat dit laatste het geval is. Op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomsten, in onderlinge samenhang bezien, is het volgens de voorzieningenrechter namelijk aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de stichting uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd en/of het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming. Dit zijn omstandigheden die volgens de rechter kwalificeren als een in artikel 7:230a lid 2 BW genoemde uitzondering. De voorzieningenrechter acht daarbij de volgende omstandigheden relevant.

In de aanvullende overeenkomst van 30 juli 2018 zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt verlengd tot 1 september 2020. Daarbij is ook afgesproken dat deze verlengde termijn een fatale termijn is en dat een ontruimingsaanzegging door de verhuurder niet is vereist. Hieruit valt volgens de rechter op te maken dat de stichting uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2020 heeft toegestemd, althans het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming. In de daarna gesloten aanvullende overeenkomst van 31 januari 2020 is de verlengde termijn nog eens met een jaar verlengd tot 1 september 2021. Daarbij hebben partijen afgesproken dat de stichting een niet voor matiging vatbare boete van € 200.000 is verschuldigd als zij het pand niet op deze datum ontruimt. Ook deze afspraak wijst er volgens de rechter op dat de stichting uitdrukkelijk heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2021, althans dat de stichting het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming. Immers, op grond van de ontruimingsbescherming zou de stichting in ieder geval tot 1 november 2021 in het pand mogen blijven. Deze in de wet geregelde bevoegdheid van de stichting verhoudt zich echter niet met de afspraak dat de stichting, als zij het pand niet op 1 september 2021 heeft ontruimd, een hoge boete is verschuldigd. De enige duiding die aan deze financiële afspraak kan worden gegeven, is dat de stichting heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst, althans het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep doet op ontruimingsbescherming, aldus de voorzieningenrechter. Op grond van voornoemde drie overeenkomsten was het voor de verhuurder niet nodig om de stichting de ontruiming aan te zeggen. De voorzieningenrechter concludeert dan ook dat de huurovereenkomst per 1 september 2021 eindigt en de stichting geen ontruimingsbescherming geniet. Alleen een belangenafweging kan daaraan volgens de rechter nog in de weg staan. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat de belangen van de verhuurder bij de gevorderde ontruiming zwaarder wegen dan de belangen van de stichting bij een voortgezet gebruik van het pand. De voorzieningenrechter wijst daarom de gevorderde ontruiming toe, op straffe van een dwangsom van € 200.000.

De huurder van artikel 230a-ruimte hoeft het gehuurde bij het eindigen van zijn huurovereenkomst niet te ontruimen en ter beschikking te stellen aan de verhuurder. De (gewezen) huurder geniet namelijk van rechtswege ontruimingsbescherming gedurende een periode van twee maanden, te rekenen vanaf de datum waartegen de ontruiming van het gehuurde is aangezegd. Ook in het geval van beëindiging van de huurovereenkomst door het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn wordt de ontruimingsverplichting van de huurder van rechtswege geschorst. Dit wettelijke uitgangspunt wijkt af van de teruggaveverplichting die geldt voor huurders van woonruimten en 290-bedrijfsruimten en is neergelegd in artikel 7:224 lid 1 BW. Op grond van dit artikel is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Doet de huurder dit niet of te laat, dan is hij op grond van artikel 7:225 BW schadeplichtig jegens zijn verhuurder.

Binnen de hiervoor genoemde termijn van twee maanden kan de huurder de rechter verzoeken om de periode van twee maanden te verlengen met maximaal een jaar. Dit uitgangspunt leidt uitzondering in de in artikel 7:230a lid 2 BW geregelde gevallen. De huurder geniet geen ontruimingsbescherming indien de huurder de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd, hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd en in het geval de huurder is veroordeeld tot ontruiming wegens het niet-nakomen van zijn verplichtingen. Deze opsomming van situaties waarin de huurder geen beroep toekomt op ontruimingsbescherming is niet limitatief. Zie onder meer de arresten van 13 februari 2009 (NJ 2009/242) en 19 april 1996 (NJ 1996, 684) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat artikel 7:230a lid 2 BW alleen ziet op de vraag in hoeverre de wijze waarop de huurovereenkomst is beëindigd in de weg staat aan een beroep op ontruimingsbescherming. Het artikel sluit niet uit dat andere omstandigheden in de weg kunnen staan aan een beroep op de in artikel 7:230a BW neergelegde ontruimingsbescherming, zoals afstand van het recht daartoe of omstandigheden die meebrengen dat de huurder dit recht heeft verwerkt. Ook kan een beroep op ontruimingsbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn.

In het onderhavige geval is de voorzieningenrechter van mening dat zich zo’n uitzonderingssituatie voordoet. Weliswaar wordt het gebruiksrecht van de stichting tot tweemaal toe met een jaar verlengd, maar op grond van de drie gesloten overeenkomsten, die de voorzieningenrechter vanzelfsprekend in onderlinge samenhang beziet, komt de rechter tot de conclusie dat de stichting na het sluiten van de huurovereenkomst in 2017 uitdrukkelijk heeft toegestemd in de beëindiging ervan per 1 september 2021. In elk geval heeft de stichting bij de verhuurder het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij afstand doet van haar recht op ontruimingsbescherming, aldus de voorzieningenrechter. Een begrijpelijk oordeel. Minder voor de hand echter ligt het oordeel van de voorzieningenrechter dat het afspreken van een contractuele boete, die de stichting verbeurt indien zij het pand niet tijdig ontruimt, de conclusie rechtvaardigt dat de stichting ‘dus’ heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst, althans aldus de indruk heeft gewekt geen beroep op ontruimingsbescherming te zullen doen. Op grond van artikel 7:230a lid 9 BW kan namelijk niet ten nadele van een huurder worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:230a BW, waaronder het recht op ontruimingsbescherming. Een huurder wordt in feite zijn recht op ontruimingsbescherming ontnomen door in een met de huurder gesloten (huur)overeenkomst een (hoge) boete te bedingen voor het geval hij in strijd met de gemaakte afspraken toch een beroep op ontruimingsbescherming doet respectievelijk het gehuurde bij het einde van de huur niet aan de verhuurder ter beschikking stelt. Het opnemen van een dergelijke boetebepaling leidt in mijn optiek niet perse tot de conclusie dat de huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huur. Integendeel, het beding is slechts een vernietigbare prikkel tot nakoming. Tot slot begrijp ik niet goed waarom de voorzieningenrechter toekomt aan een afweging van de belangen van de verhuurder en de stichting. Kort gezegd wordt het verlengingsverzoek van de huurder alleen toegewezen als zijn belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Aan deze belangenafweging komt de rechter alleen toe indien en voor zover de huurder een beroep op ontruimingsbescherming geniet. Een verzoek tot ontruimingsbescherming kan een huurder echter niet (succesvol) doen indien zich een uitzonderingssituatie voordoet als bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW. In zo’n geval ontstaat voor de huurder direct een ontruimingsverplichting bij het eindigen van de huurovereenkomst en dient zijn verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard respectievelijk reeds op die grond te worden afgewezen.

Dit artikel is gepubliceerd in Tijdschrift voor de Procespraktijk, nr. 6 van 31 december 2021.