Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik bij 290-bedrijfsruimte

Indien de verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte opzegt, dient hij in de opzegging duidelijk te maken op welke grond(en) hij de huurovereenkomst wil beëindigen. Laat de verhuurder dit na, dan is de opzegging nietig. In artikel 7:296 lid 1 BW worden de opzeggingsgronden limitatief omschreven waaronder de opzegging wegens dringend eigen gebruik. Indien de huurovereenkomst langer dan 10 jaar heeft geduurd, kan de rechter de beëindigingsvordering toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder en de (onder)huurder. Beide opzeggingsgronden worden door de rechter beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Deze uitspraken van de Rotterdamse kantonrechter onderstrepen nog maar weer eens het belang van een deugdelijke onderbouwing van de gestelde feiten en omstandigheden door zowel de verhuurder als de huurder. In beide uitspraken was een gebrekkige motivering de reden voor de kantonrechter om de beëindigingsvordering toe- respectievelijk af te wijzen.

Verhuurders hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot 290-bedrijfruimte, te weten een hotelbedrijf respectievelijk een bruidsmodezaak. Verhuurders vorderen in deze procedures het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd en huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Daaraan hebben verhuurders primair ten grondslag gelegd dat er sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en subsidiair dat de belangen van verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van huurder bij verlenging daarvan (artikel 7:296 lid 3 BW).

In de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 16 september 2022 heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd omdat verhuurder het gehuurde wil splitsten in 3 afzonderlijke winkelunits danwel het gehuurde wenst samen te voegen met de naastgelegen bedrijfsruimten om zo één grote aantrekkelijk winkelruimte te creëren. Een dergelijke renovatie is volgens verhuurder zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. Voorts stelt verhuurder zich op het standpunt dat zij niet alleen een algemeen bedrijfseconomisch belang heeft bij de renovatie maar ook dat er sprake is van een substantiële verbetering van haar rendement als gevolg van de beoogde herontwikkeling. Ter ondersteuning van dit standpunt heeft verhuurder zowel een rendementsberekening van de huidige situatie als een rendementsberekening van de toekomstige situatie overgelegd. Voorts heeft verhuurder een advies van een onafhankelijke accountant in het geding gebracht waaruit blijkt dat de rendementsberekeningen zijn gebaseerd op reële uitgangspunten en voldoende relevante documentatie en uitgaan van de juiste en gebruikelijke berekeningsmethodes.

De huurder voert een groot aantal bezwaren aan tegen de gevorderde beëindiging. Zo stelt huurder dat verhuurder geen concreet renovatieplan heeft, betwist zij de juistheid van de overgelegde rendementsberekeningen en stelt huurder dat de door verhuurder begrootte renovatiekosten onjuist want veel te laag zijn. Tot slot stelt huurder zich op het standpunt dat de voorgenomen renovatie praktisch en juridisch niet uitvoerbaar is omdat het niet aannemelijk is dat de VvE toestemming zal verlenen voor de beoogde renovatieplannen en voorts omdat het niet waarschijnlijk is dat de gemeente verhuurder een omgevingsvergunning zal verlenen ter zake de herontwikkeling van de verschillende bedrijfsruimten. De verweren van huurder worden door de kantonrechter verworpen. De kantonrechter komt ten aanzien van alle aangevoerde bezwaren tot de conclusie dat huurder heeft nagelaten deze voldoende te onderbouwen met nadere stukken en/of aanvullende argumenten. De beëindigingsvordering wijst de kantonrechter toe nu verhuurder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat zij het gehuurde wil renoveren, waarbij is komen vast te staan dat de huidige wijze waarop het gehuurde geëxploiteerd wordt, redelijkerwijs niet kan worden voortgezet, en verhuurder het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Omdat de vordering op de primaire grondslag wordt toegewezen, komt de kantonrechter aan de belangenafweging niet meer toe.

In de procedure die heeft geleid tot de uitspraak van 14 oktober 2022 zegt de verhuurder de huurovereenkomst op omdat verhuurder althans aan haar gelieerde derden voornemens zijn om in het gehuurde zelf een hotel te exploiteren. Door het gehuurde zelf in gebruik te nemen, zal er sprake zijn van een rendementsverbetering. Reden waarom verhuurder van mening is een persoonlijk en reëel bedrijfseconomisch belang te hebben bij het duurzaam in eigen gebruik nemen van het verhuurde. Subsidiair doet verhuurder een beroep op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Het belang van huurder weegt volgens verhuurder minder zwaar omdat de huurovereenkomst op de beëindigingsdatum 10 jaar heeft geduurd en huurder voornemens is haar hotelbedrijf te verkopen. De huurder voert verweer.

De kantonrechter stelt voorop dat de vraag of verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder dient aannemelijk te maken dat zij (a) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, en (b) het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. De kantonrechter oordeelt dat verhuurder hierin niet is geslaagd.

Ter onderbouwing van haar plan om het gehuurde te betrekken in het nog te realiseren hotelconcept heeft verhuurder verschillende sfeerimpressies overgelegd. Niet alleen zijn deze sfeerimpressies niet onderbouwd met uitgewerkte bouwplannen, maar ook concrete plannen over hoe het gehuurde in dit concept zal worden betrokken, ontbreken. Ook tijdens de mondelinge behandeling heeft verhuurder haar plannen slechts in algemene bewoordingen toegelicht. Daarbij komt dat verhuurder desgevraagd geen concreet antwoord heeft kunnen geven op de vraag wie, verhuurder zelf, haar kinderen of andere familieleden de exploitatie van het te realiseren hotelbedrijf op zich zal nemen, nog daargelaten dat verhuurder (dus) heeft verzuimd dit antwoord te onderbouwen, aldus de kantonrechter. Voorts heeft verhuurder nagelaten voldoende aannemelijk te maken dat zij het gehuurde dringend nodig heeft. Zo heeft verhuurder de door haar gestelde rendementsverbetering onvoldoende onderbouwd (nog daargelaten dat onduidelijk is door wie en op welke grondslagen de rendementsberekening is opgesteld), en heeft verhuurder nagelaten inzicht te geven in de hoogte van de investeringskosten van de beoogde transformatie. Ook de belangenafweging valt in het nadeel van de verhuurder uit. Omdat verhuurder niet aannemelijk heeft kunnen maken dat er sprake is van een (substantiële) rendementsverbetering in de toekomstige situatie, is het belang van verhuurder niet komen vast te staan. De kantonrechter oordeelt dat het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt. Als onbetwist staat namelijk vast dat huurder aanzienlijke investeringen in het bedrijf heeft gedaan en voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de exploitatie van het hotel. Ook heeft huurder onweersproken aangevoerd dat huurder sterk locatie gebonden is. Anders dan verhuurder stelt, is niet komen vast te staan dat huurder haar bedrijf op korte termijn wenst te verkopen. De conclusie is dan ook dat de beëindigingsvordering evenmin op grond van artikel 7:296 lid 3 BW kan worden toegewezen.

Ingevolge artikel 7:294 BW moet de verhuurder - op straffe van nietigheid - in zijn opzeggingsbrief de gronden noemen die tot de opzegging hebben geleid. Als de opzegging een grond vermeldt die niet overeenstemt met de werkelijke reden voor de opzegging, dan is de opzegging niet nietig. De opzegging zal echter niet het beoogde effect hebben omdat de beëindigingsprocedure zal worden gevoerd op de door de verhuurder aangevoerde onjuiste beëindigingsgrond, hetgeen resulteert in een afwijzing van de vordering. De opzeggingsgronden die de verhuurder ter beschikking staan, worden limitatief opgesomd in artikel 7:296 BW. Niet de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief is beslissend maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen verhuurder en huurder behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht en of, voorafgaand aan de opzeggingsbrief, reeds overleg tussen huurder en verhuurder heeft plaatsgevonden over de voorgenomen beëindiging (Hoge Raad, 1 november 2002, C01/300HR;LJN:AE7369).

Als de huurder niet binnen 6 weken na de opzegging aan de verhuurder heeft laten weten dat hij in de beëindiging toestemt, zal de verhuurder een procedure moeten starten om de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te kunnen realiseren. Het vonnis zal in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu de huurovereenkomst eerst eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip indien dat tijdstip bij onherroepelijke uitspraak is bepaald (artikel 7:295 lid 1 BW).

De verhuurder hoeft de dringendheid van het voorgenomen eigen gebruik niet aan te tonen met objectieve gegevens maar deze slechts aannemelijk te maken (zie bijvoorbeeld Hoge Raad, 12 juli 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AE5130), terwijl voorts algemene bedrijfseconomische belangen voldoende kunnen zijn om een dringend eigen gebruik aannemelijk te achten. Voor een beroep op een dringend nodig hebben is niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd. Als de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en de verhuurde bedrijfsruimte daartoe dringend nodig heeft, is er - anders dan bij de verhuur van woonruimte - geen plaats meer voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder. De rechter dient, zowel bij de beoordeling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik als bij de open belangenafweging, alle omstandigheden van het geval in aanmerking te nemen (zie bijvoorbeeld Hoge Raad, 24 februari 1990, NJ 1990/435).

Met name de uitspraak van de Rotterdamse kantonrechter van 16 september 2022 is lezenswaardig, niet alleen omdat de rechter op heldere wijze inzichtelijk maakt aan welke vereisten moet zijn voldaan wil een beroep op artikel 7:296 lid 1 sub b BW succesvol zijn, maar ook omdat zowel de verhuurder als de huurder vrijwel ieder denkbaar argument ter ondersteuning van hun standpunt in de procedure naar voren hebben gebracht. Het gaat echter mis als de huurder vervolgens niet in staat blijkt te zijn om haar argumenten op enigerlei wijze (deugdelijk) te onderbouwen. Een simpel voorbeeld. De huurder stelt dat het niet aannemelijk is dat de VvE toestemming zal verlenen voor de beoogde renovatie van het gehuurde, zulks in verband met het wijzigen van de splitsingsakte. Vooropgesteld dat het niet noodzakelijk is dat er hangende de procedure is voldaan aan alle vereisten, zoals het beschikken over de vereiste toestemming van de VvE (het gaat er immers om dat de juridische en praktische haalbaarheid van het renovatieplan voldoende aannemelijk is), had het wel voor de hand gelegen dat de huurder in de conclusie van antwoord danwel tijdens de comparitie van partijen op zijn minst had onderbouwd om welke inhoudelijke redenen het niet aannemelijk is dat de VvE zijn toestemming of medewerking zal verlenen, bijvoorbeeld door het overleggen van een verklaring van de leden van de VvE waaruit de bezwaren van de (andere) appartementseigenaren tegen de plannen van de verhuurder genoegzaam blijkt. Hetzelfde geldt voor de verhuurder in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 14 oktober 2022. Blijkens deze uitspraak was de verhuurder niet goed in staat om haar transformatieplannen toe te lichten, laat staan deze plannen met stukken te onderbouwen. Hoewel dat niet uit de uitspraak blijkt, lijkt in deze casus sprake te zijn van een zodanig prematuur stadium van de renovatieplannen van de verhuurder dat de beëindigingsvordering reeds daarom had moeten worden afgewezen. Uit beide uitspraken blijkt maar weer hoe belangrijk het is dat gestelde feiten en omstandigheden deugdelijk en zo concreet mogelijk worden onderbouwd, zowel door de verhuurder ter ondersteuning van de beëindigingsvordering als door de huurder ter onderbouwing van zijn verweer.

Dit artikel is gepubliceerd in Tijdschrift voor de Procespraktijk, nr. 6 van 9 december 2022.