Housing Act Amendment; the Consequences for Municipalities

Voor gemeenten en bouwers zijn de wijzigingen zijn op het gebied van handhaving en vergunningverlening het meest relevant. Daarom bespreken we in dit artikel deze wijzigingen. Er is echter meer gewijzigd, het is daarom verstandig om de integrale tekst van de nieuwe Woningwet nog eens door te lezen, de integrale tekst kunt u vinden op: www.overheid.nl.

Vergunningverlening

Een bouwvergunning moet en mag slechts worden geweigerd op de gronden van artikel 44 Woningwet. Twee van de in dit artikel genoemde gronden zijn dat de bouwaanvraag moet voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit en de Bouwverordening. Vanaf 1 april mag en moet een bouwvergunning worden geweigerd als aannemelijk is dat deze niet voldoet aan genoemde regelingen. Het bestuursorgaan zal hierdoor beleidsvrijheid krijgen bij de invulling van de toetsing van de bouwvergunningaanvraag aan deze gronden. Hoe deze nieuwe "aannemelijkheidstoets" verder zal worden ingekleed, zal de praktijk moeten uitwijzen. Een andere weigeringsgrond uit artikel 44 Woningwet is dat de bouwvergunning mag en moet worden geweigerd indien de bouwaanvraag niet voldoet aan de welstandseisen. Deze welstandstoets is ruimer geworden. Bij de beoordeling of een aanvraag aan de welstandeisen voldoet mogen de stedenbouwkundige aspecten en te verwachten ontwikkelingen in de directe omgeving van het bouwproject worden betrokken. Daarnaast is art. 47 Woningwet waarin een ontvankelijkheidstoets was opgenomen, vervallen. Dit heeft tot gevolg dat de "gewone" ontvankelijkheidstoets uit artikel 4:5 Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Anders dan voorheen kan op grond dit artikel gedurende de gehele vergunningprocedure worden gevraagd om aanvullende stukken.

De nieuwe handhavingsbevoegdheid

Vanaf 1 april zijn de aanschrijvingsbevoegdheden uit de Woningwet vervallen. De wetgever vond dit stelsel te ingewikkeld. Daarvoor komt de "gewone" handhavingsbevoegdheid uit de Algemene wet bestuursrecht in de plaats. Ook het verbod om binnen 3 jaar na een aanschrijving opnieuw aan te schrijven en de alternatiefstelling, respectievelijk artikel 25 en 23 Woningwet zijn vervallen. Verwacht mag worden dat aan een deel van deze eisen via de algemene beginselen van behoorlijk bestuur nog zal worden getoetst. In een beperkt aantal gevallen moet het bestuursorgaan wel aanschrijven, namelijk indien een bouwwerk of standplaats op een hoger kwaliteitsniveau moet worden gebracht, dan het Bouwbesluit 2003 voorschrijft, een bouwwerk of standplaats niet voldoet aan de welstandseisen en indien het college een door de burgemeester gesloten (drugs)pand in gebruik of beheer wil geven aan derden, respectievelijk artikel 13, 13a en 14 Woningwet.

Uitbreiden handhavingsbevoegdheid

Allereerst is van belang dat het op grond van art. 1b en 7b Woningwet verboden is om te bouwen in strijd met het Bouwbesluit en de Bouwverordening, tenzij deze afwijking uitdrukkelijk in de bouwvergunning is toegestaan. Niet duidelijk is hoe de term "uitdrukkelijk" in de praktijk zal worden uitgelegd: moet een afwijking expliciet in de vergunning worden vastgelegd, of is een afwijking in de tekeningen en bijlagen bij de bouwvergunningaanvraag al voldoende? Daarnaast is in artikel 1a Woningwet een algemene zorgplicht opgenomen, die tot doel heeft gevaarzettende situaties tegen te gaan of te beëindigen. Ook biedt de zorgplicht een mogelijk voor gemeenten om op te treden in situaties waarin sprake is van (dreigend) gevaar voor gezondheid of veiligheid. Deze zorgplicht biedt een nieuwe grondslag voor handhavend optreden, maar werkt aanvullend op de bestaande mogelijkheden voor het gemeentebestuur om op te treden in gevaarlijke situaties.

Overtrederbegrip uitgebreid

Ook is het overtreder begrip uitgebreid. Artikel 40 lid 1 Woningwet is uitgebreid met een verbod op het instandhouden van een bouwwerk of standplaats. Tot 1 april kon het college van burgemeester en wethouders van een gemeente, indien bouwwerken in afwijking van of zonder bouwvergunning waren gebouwd, alleen tegen de bouwer handhavend optreden. Indien onroerend goed na de bouw werd overgedragen bestond theoretisch wel een mogelijkheid om handhavend op te treden. Echter, gelet op de grote financiële risico's die daaraan voor gemeenten verbonden waren, gebeurde dit feitelijk bijna niet. Vanaf 1 april 2007 is het makkelijker geworden om ook tegen diegene die een bouwwerk in stand houdt, waaronder de nieuwe eigenaar, handhavend op te treden. Deze kan worden verplicht voor het zonder of in afwijking gebouwde een bouwvergunning aan te vragen of het gebouwde met de oude bouwvergunning in overeenstemming te brengen. Wordt dit nagelaten, dan kan het college van burgemeester en wethouders handhavend optreden. De kosten die uit een handhavingsbeschikking voort kunnen komen, denk aan dwangsommen of de kosten die een gemeente moet maken om het bouwwerk in overeenstemming met een bouwvergunning te brengen, kunnen bij de nieuwe eigenaar worden verhaald. Bij het overnemen van onroerend goed zal met deze mogelijkheid rekening moeten worden gehouden. Tijdens de overname moet in kaart worden gebracht of de bouwwerken met en in overeenstemming met een bouwvergunning zijn gebouwd. Indien hierover onduidelijkheid bestaat moeten daarover afspraken worden gemaakt en vastgelegd.