Aansprakelijkheid in het huurrecht
In het huurrecht (zowel voor woonruimte als bedrijfsruimte) is “een gebrek” een centraal begrip. In beginsel geldt dat als er sprake is van een gebrek, de huurder zijn verhuurder kan aanspreken tot het verhelpen van dat gebrek, en tevens aanspraak kan maken op huurvermindering en schadevergoeding. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt wanneer sprake is van een gebrek: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
In de onderhavige kwestie (vindplaats: LJN BV7337) was sprake van huur van een stuk strand voor de exploitatie van een strandpaviljoen. De huurder was Jacobs (een vennootschap onder firma); de Gemeente Den Haag was verhuurder. De huurovereenkomst is in 2000 aangegaan en in 2004 en 2009 verlengd.
In de jaren negentig heeft de Gemeente met een woningbouwcorporatie plannen gemaakt voor de herontwikkeling van de wijk Duindorp, die in de buurt van het strandpaviljoen was gelegen. In het kader van (de uitvoering van) deze plannen is in 2006 aangevangen met sloop en nieuwbouw. In 2009 is begonnen met de herinrichting van de openbare ruimte ter plaatse. De werkzaamheden hebben ertoe geleid dat twee van de duinpaden die tot het gehuurde toegang gaven, tot eind 2009 afgesloten zijn geweest. De Gemeente heeft de huurder hierover niet geïnformeerd toen de huurovereenkomst in 2004 verlengd werd. Het arrest is er niet duidelijk over, maar ik ga er van uit dat de verlenging (zoals gebruikelijk) stilzwijgend heeft plaatsgevonden op grond van contractuele verlengingsopties.
De Gemeente was dus verhuurder van een stuk strand en tevens betrokken bij (de uitvoering van) werkzaamheden in de buurt van het gehuurde. Die werkzaamheden hadden een verminderde toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde tot gevolg. De vraag tussen partijen was, in het kort, of die omstandigheid een gebrek opleverde. Zowel de kantonrechter als het hof oordeelden van wel.
In cassatie bij de Hoge Raad stelde de Gemeente zich op het standpunt dat alleen sprake kan zijn van een gebrek als het gehuurde zelf (in dit geval het stuk strand) verminderd geschikt is voor het overeengekomen gebruik als zodanig (de exploitatie van een strandpaviljoen). Met andere woorden: het stuk strand zelf was steeds geschikt voor exploitatie van een strandpaviljoen, dus er was geen gebrek.
De Hoge Raad gaat daar niet in mee en bevestigt de ruime uitleg van de gebrekenregeling, namelijk dat alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen en die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet behoefde te verwachten, een gebrek vormen. Het gaat daarbij niet alleen om de staat van het gehuurde, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft.
Dat oordeel is op zich niet schokkend. Opvallender vind ik de volgende overweging van de Hoge Raad: “Het (…) oordeel van het hof komt erop neer dat - nu Jacobs c.s. bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 mochten verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de Gemeente betrokken was - het genot dat de Gemeente ingevolge de huurovereenkomst aan Jacobs c.s. diende te verschaffen mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden”. De Hoge Raad zegt dat dat oordeel niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het begrip ‘genot’ in de zin van art. 7:204 lid 2.
Aan het arrest (en deze overweging met name) zou de conclusie kunnen worden verbonden dat de verwachtingen die een huurder mocht hebben bij het verlengen van een huurovereenkomst van doorslaggevende betekenis zijn voor de vraag of er sprake is van een gebrek. Dat zou vreemd zijn omdat de wet spreekt van verwachtingen van de huurder bij het aangaan van de overeenkomst, en de genotsverwachtingen van de huurder natuurlijk nogal kunnen wisselen gedurende het verloop van de huurovereenkomst.
Ik denk niet dat de Hoge Raad die mogelijke conclusie heeft bedoeld. Wel denk ik dat de Hoge Raad vindt dat een verhuurder die betrokken is bij (of misschien enkel kennis heeft van) genotbeperkende omstandigheden, zijn huurder daarover moet informeren en dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten dat zijn verhuurder dat (steeds) doet, vooral wanneer de huurder de keuze heeft de huur al dan niet te verlengen.
Dat is meteen een tip voor verhuurders: een huurder steeds juist en volledig informeren over omstandigheden met betrekking (de omgeving van) het gehuurde kan betekenen dat een huurder opzegt; maar het kan ook veel schade voorkomen.
