Het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning is wel degelijk een hard vereiste

Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek

Op grond van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek moet een koopovereenkomst voor een woning door een consumentkoper schriftelijk worden aangegaan met een door de consumentkoper en de verkoper ondertekende koopakte. Dit heet ook wel het schriftelijkheidsvereiste. Gedurende drie dagen nadat de schriftelijke koopakte of een afschrift daarvan aan de consumentkoper ter hand is gesteld, heeft de consumentkoper het recht om de koop zonder opgaaf van redenen vormvrij te ontbinden (artikel 7 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek ). Dit wordt de bedenktijdregeling genoemd. De wetgever beoogt met het opnemen van de bedenktijd bescherming te bieden aan de consumentkoper tegen een ondoordachte beslissing tot de aankoop van een woning. De consumentkoper zal zich bij lezing van een schriftelijke koopakte beter realiseren wat zijn rechten en plichten zijn. Uit de wetsgeschiedenis is af te leiden dat het schriftelijkheidsvereiste is ingevoerd ter bescherming van zowel de consumentkoper als de verkoper, doordat het duidelijkheid verschaft over het moment waarop partijen wilsovereenstemming hebben bereikt en over de aanvang van de bedenktijd van de consumentkoper. De wet ziet de koop van een woning die niet schriftelijk is aangegaan, als een koop die nooit tot stand is gekomen: de koop is nietig (artikel 3:39 van het Burgerlijk Wetboek).

Discussiepunt

Sinds de invoering van art. 7:2 van het Burgerlijk Wetboek is de sanctie op niet-naleving van het schriftelijkheidsvereiste onderwerp van discussie. De vraag is wat de status is van een mondelinge koopovereenkomst tussen een consumentkoper en een verkoper, wanneer de verkoper vervolgens weigert mee te werken aan het opmaken van een schriftelijke koopakte. Kan de consumentkoper op grond van de gesloten mondelinge overeenkomst dan een schriftelijke koopovereenkomst afdwingen? Voor de consumentkoper is deze vraag minder relevant. Immers, een consumentkoper is ook aan een schriftelijke koopakte niet gebonden wanneer hij maar tijdig een beroep doet op de driedaagse bedenktijd.

Parlementaire geschiedenis

Uit de parlementaire geschiedenis ter zake van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek blijkt dat de verkoper bij de afwezigheid van een schriftelijke koopakte na het bereiken van een mondelinge overeenstemming over de essentialia van de koop (onderwerpen zoals het object, de koopprijs en de leveringsdatum) lastig kan ontsnappen aan contractsluiting. De verkoper kan verplicht worden tot dooronderhandelen of zelfs tot meewerken aan het tot stand brengen van de koopakte. Die verplichting volgt uit de precontractuele goede trouw en bestaat wanneer bij de consumentkoper het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat er daadwerkelijk een schriftelijke koopovereenkomst tot stand zal komen.

Jurisprudentie

Er is sinds 2003 veel geprocedeerd over deze kwestie. In enkele uitspraken van lagere rechters werd de uitleg van de wetgever gevolgd, en werd een minder harde status gegeven aan het schriftelijkheidsvereiste. Dit betekent dat een verkoper bij een mondelinge overeenkomst op grond van de bereikte wilsovereenstemming en het gerechtvaardigd gewekte vertrouwen verplicht kan worden gesteld om door te onderhandelen, ofwel om de koopakte te tekenen. Tegenover deze uitleg stonden uitspraken van andere lagere rechters die het schriftelijkheidsvereiste een strikte uitleg gaven. Ik bespreek hierna wat deze inhoudt. Uit de uitspraken van de gerechtshoven Leeuwarden (14 februari 2007 LJN AZ8657), 's-Gravenhage (19 april 2007, NJF 2007, 525) en 's-Hertogenbosch (8 juli 2008, LJN BF0457) blijkt inmiddels een duidelijke lijn: het schriftelijkheidsvereiste behoeft een strikte uitleg. De verkoper van een woning is in beginsel niet gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst. Een niet tot stand gekomen overeenkomst verplicht een partij tot niets, dus ook niet tot dooronderhandelen of meewerken aan het tot stand brengen van de schriftelijke koopovereenkomst. Wel bestaan er volgens het hof Leeuwarden uitzonderingen voor bepaalde gevallen. Het hof specificeert deze uitzonderingsgevallen echter niet, maar verwijst naar de strenge terughoudende maatstaf die geldt bij de regels omtrent de precontractuele goede trouw.

Conclusie

Het schriftelijkheidsvereiste voor de koopovereenkomst voor een woning van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek dient vooralsnog strikt te worden uitgelegd. Zijn de tussen partijen gemaakte afspraken niet neergelegd in een schriftelijke koopakte? Dan is vanwege de schending van dat vormvereiste geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Voor een verplichting voor de verkoper om mee te werken aan het tot stand brengen van een schriftelijke koopakte is slechts bij hoge uitzondering plaats. Partijen bij de koop/verkoop van een woning zullen dit in hun achterhoofd moeten houden.