De strikte toepassing van boetebedingen in huurovereenkomsten

Het rechterlijke matigingsrecht ten aanzien van boetebedingen

Na de introductie van het rechterlijke matigingsrecht ten aanzien van boetebedingen (artikel 6:94 BW) in de jaren '90, hebben rechters volop gebruik gemaakt van deze bevoegdheid. In 2007 heeft de Hoge Raad dit matigingsrecht echter aan banden gelegd. De Hoge Raad heeft in het arrest van 27 april 2007 (LJN AZ6638, NJ 2007, 262) geoordeeld dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, indien de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In eerste instantie werd deze maatstaf voor het matigingsrecht voornamelijk door de gerechtshoven strikt toegepast (bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem 1 juni 2010, LJN BM6037 en Gerechtshof Amsterdam 13 januari 2009, LJN BH2193). Lagere rechters leken nog wel eens bereid een contractueel overeengekomen boete onder minder strenge voorwaarden te matigen. Ook daar treedt verandering in op. Ter illustratie een bespreking van een uitspraak van de kantonrechter Arnhem van afgelopen jaar.

Sector kanton Rechtbank Arnhem, 2 augustus 2010 (LJN BO 0181)

Reintjes Advocaten (hierna “Reintjes”) huurde vanaf 1 april 2004 ca. 250 m² kantoorruimte van Rijn en IJssel Projectontwikkeling (hierna “RIJP”). Per 1 april 2009 is de huurovereenkomst tussen partijen geëindigd. Op de huurovereenkomst tussen partijen waren algemene bepalingen van toepassing. Daarin was onder meer bepaald dat de huurder geen recht op huurvermindering had en dat het de huurder niet was toegestaan om enige betalingsverplichting te verrekenen of op te schorten in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken. Daarnaast was in artikel 18.2 bepaald dat de huurder bij niet tijdige voldoening van de huur een direct opeisbare boete was verschuldigd van 2% van het verschuldigde maandbedrag, met een minimum van € 300,-- per maand. Desondanks heeft Reintjes tijdens de huurperiode de huur niet altijd op tijd betaald om enige druk uit te oefenen op RIJP om een aantal gebreken – waaronder gebreken aan de koelinstallatie, de liftinstallatie, de verlichting in het trappenhuis en de intercominstallatie – aan het gehuurde te verhelpen. Reintjes had hierover verschillende keren bij RIJP geklaagd, maar zonder resultaat. De vraag is of het Reintjes was toegestaan de huurbetalingen op te schorten in verband met de door haar geconstateerde gebreken. De kantonrechter oordeelt dat Reintjes andere wegen had moeten inslaan om RIJP te bewegen de gebreken te verhelpen, omdat het Reintjes contractueel niet was toegestaan de huurbetalingen op te schorten. Reintjes is dan ook in verzuim geweest met de tijdige betalingen van de huur. Daarom is Reintjes de op grond van de algemene bepalingen overeengekomen boete aan RIJP verschuldigd. Het beroep van Reintjes op matiging van de boete mocht haar niet baten. De kantonrechter stelt daartoe voorop dat hij terughoudend dient te zijn wanneer het gaat om matiging van overeengekomen boetes. De kantonrechter overweegt dat Reintjes van de aanvang van de huurovereenkomst af behoorde te weten dat het haar niet was toegestaan huurprijsbetalingen uit te stellen om zo druk op RIJP uit te oefenen. Reintjes heeft daartoe een bewuste keuze gemaakt, die onjuist blijkt te zijn. De billijkheid eist volgens de kantonrechter niet klaarblijkelijk dat de gevolgen van deze bewust gemaakte keuze zouden moeten worden gemitigeerd. De door RIJP gevorderde veroordeling van Reintjes tot betaling van het totaalbedrag aan verbeurde boetes ad €24.300,--, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, heeft de kantonrechter dan ook onverkort toegewezen.

Aandachtspunten

• Uit deze uitspraak blijkt dat kantonrechters ook de strikte maatstaf ten aanzien van de matiging van in huurovereenkomsten opgenomen boetes hanteren.
• Een huurder dient zich er daarom van te vergewissen of er boetebeding in zijn huurovereenkomst of de daarop toepasselijke algemene bepalingen is opgenomen alvorens te besluiten bijvoorbeeld de huur - om wat voor een reden dan ook - niet tijdig te voldoen. Uit de recente rechtspraak op dit gebied blijkt namelijk dat een dergelijke handelswijze een huurder zeer duur kan komen te staan, niet alleen vanwege verbeurde boetes, maar ook door de mogelijke vermeerdering van het totale boetebedrag met de wettelijke (handels)rente. Daar komt bij dat rechters alleen in hele uitzonderlijke gevallen zullen overgaan tot matiging van een contractueel overeengekomen boete. Ter voorkoming van boetes ter zake is betaling/nakoming onder protest van gehoudenheid daartoe doorgaans een betere optie dan niet (tijdig) betalen/nakomen.
• Voor verhuurders betekent het voorgaande dat het vorderen van het maximale bedrag ter zake een contractueel overeengekomen boete de moeite waard is, temeer omdat dit bedrag in voorkomende gevallen ook nog vermeerderd kan worden met de wettelijke (handels)rente.